在商业合作中，合同是保障双方权益的重要依据，而违约金条款则是约束违约行为的关键。但当一方违约后，“高额违约金”是否必须按约支付？

近日，湘西州龙山县人民法院审理了这样一起案件。

基本案情

2021年4月14日，某融资租赁有限公司（甲方）与晏某某、某运输有限公司、王某某（乙方）签订《商用车融资租赁合同》。

合同约定，甲方按乙方要求从其手中购买车辆，再以融资租赁方式租给乙方使用，乙方需定期支付租金。租赁本金90万元，首付租金18万元，分期租金总金额80.62万元，分24期支付（每月6日付款，第12期、24期分别支付7.32万元、7.3万元，其余每期3万元）。乙方拖欠租金达10天或累计两次延付，甲方有权解除合同；若乙方超期120天未办抵押手续，甲方按500元/天/车收逾期费；任何一方未按时付款，按每日万分之五支付违约金。

合同签订后，甲方依约转账，但乙方从第4期租金开始便持续逾期，第14期仅支付20377.15元，剩余10期租金至今未付。截至起诉时，乙方尚欠租金352622.85元、按“每日万分之五”计算的逾期违约金153898.74元，甲方遂将三名乙方诉至法院。法院审理过程中，被告申请调整合同违约金。

法院判决

法院经审理后认为，本案争议焦点为：当前履约背景下，按每日万分之五计算的违约金是否过高，是否需要予以调整。

依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失，人民法院或仲裁机构可以根据当事人请求予以适当减少；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第六十五条第一款规定，当事人主张违约金过高请求减少的，人民法院应以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、履约背景等因素裁判。本案中，原告因被告逾期付款产生的核心损失是“资金占用损失”，当前市场环境下，“每日万分之五”的标准远超一般资金占用成本，与实际损失差距较大，法院综合考量原告的实际资金损失、被告的逾期频次与过错程度、当前市场经营环境等，将原约定的“每日万分之五”违约金标准，调整为更符合实际损失的“每日万分之二”。

综上，法院依法判决三名被告支付原告未付租金342622.85元及截至2024年8月20日的逾期违约金61559.5元（按每日万分之二计算），并支付自2024年8月21日起至款项付清之日止按“每日万分之二”计算的后续逾期违约金。

法官说法

违约金的立法目的以“补偿性”为主、“惩罚性”为辅，司法实践中需始终围绕“违约金数额与实际损失大体一致”这一核心，避免一方因违约金条款获得远超损失的利益，或另一方因过高违约金陷入过重负担。

具体而言，法院审查违约金是否过高时，会重点关注三点：一是以违约造成的实际损失为基础，这是判断违约金合理性的首要标准；二是禁止“通过违约金获利”，防止一方故意引诱对方违约以赚取高额违约金，防范道德风险；三是综合合同履行情况、过错程度、交易背景等灵活裁量，确保裁判结果既维护守约方权益，又符合公平与诚信原则。

合同约定的违约金并非“不可变更”，若确实过分高于实际损失，当事人可依据法律规定请求法院调整。这一裁判思路既保障了合同的约束力，也体现了法律对市场主体合法权益的均衡保护。

近年来，不少人前往农村“买地建房”，但是，农村宅基地买卖合法吗？非集体经济组织成员能否购买？

近日，益阳市资阳区人民法院依法审结一起涉农村宅基地的合同纠纷案件。

基本案情

老夏与老郭分属不同农村集体经济组织。2018年9月，二人签订《房屋地基买卖合同》，约定老夏向老郭购买其位于某村的房屋地基，总价款20.5万元。

合同明确：签订当日老夏支付15万元，待老郭办妥国土手续、建房证及房屋过户手续后，老夏支付剩余5.5万元；任何一方违约需赔偿对方全部经济损失，若老郭违约，需退还老夏全部资金并按年2%支付利息；若因政府原因导致无法出售地基或办理证件，老郭需无条件退还全部资金。

合同签订后，老夏依约支付15万元，但老郭始终未履行办证义务，老夏亦未在案涉土地上建房。老夏诉至法院，主张老郭怠于履行义务，应全额退还已付款项并支付利息。

老郭则辩称，老夏未支付剩余5.5万元，构成违约，要求其支付余款及相应利息。

法院判决

法院经审理后认为，案涉土地为村集体所有，老夏非该集体经济组织成员，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，双方签订的《房屋地基买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，应属无效。

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，无效合同自始至终没有法律约束力，因该合同取得的钱款，应当予以返还。老郭因合同取得的15万元购地款应返还老夏。因双方对合同无效均存在过错，故对老夏主张的资金占用利息，法院不予支持。

综上，法院依法判决老郭返还老夏购地款15万元。目前该案已生效。

法官说法

1.宅基地自建房的买卖限制

宅基地属于农民集体所有，农民仅享有使用权，其交易受法律严格限制。合法买卖需满足以下条件：

买卖双方均为同一农村集体经济组织成员；

买方无宅基地，且符合分户、外来人口落户等村集体规划要求；

房屋已取得不动产权证并完成登记；

宅基地使用权与房屋所有权一并转让，禁止单独流转；

交易经村集体经济组织同意并报乡（镇）政府批准。

本案中，老夏与老郭非同一集体经济组织成员，不符合上述条件，其交易属非法，合同自始无效。

2.主合同无效对付款条款的影响

付款条款作为买卖合同的组成部分，不具有独立性，其效力依附于主合同。若主合同无效，付款条款亦无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，合同无效后，因该合同取得的钱款应予以返还。

3.宅基地买卖风险提示

集体经济组织以外的人购买农村宅基地自建房存在相当大的法律和经济风险，相应的房屋买卖合同会被认定为无效。若合同被认定为无效，不仅无法完成房屋的过户手续，购房人支付的钱款也将被裁判返还。考虑到诉讼、执行过程中的风险，购房人付出去的钱款也存在不少难以追回的情形，部分购房人甚至会陷入“房财两空”的困境，因此，大家需遵守相关法律法规谨慎购买农村宅基地自建房。