公益普法简报·2025年第210期·总414期
律师回复精选
1.小区外墙开裂脱落，开发商拒不承担维修责任，怎么办？
长沙网友问：自收房以来，外墙便陆续出现开裂、鼓包等质量问题。开发商虽曾用水泥进行过局部修补，但随着时间的推移，外墙空鼓范围不断扩大，脱落现象日益严重。
我们多次向社区及街道反映情况，并希望提请住建部门介入处理，但始终被要求自行收集证据、起诉开发商。相关方面给出的理由是“找不到开发商”，而开发商则辩称外墙问题属于“抹灰层”范畴，并以“已过质保期”为由推脱责任。然而，外墙过早脱落本身就是工程质量问题的体现，开发商理应委托第三方进行专业检测，分析问题根源，从根本上消除安全隐患。
目前，外墙几乎每日都有新的裂纹出现，墙面随时可能发生坠落，外墙脱落砸伤行人的悲剧风险就在眼前。尽管我们已多次通过12345热线投诉，但始终难以推动问题有效解决。
北京市京师（长沙）律师事务所黄春香律师答：
《民法典》规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可要求承担违约责任。开发商对房屋质量负有瑕疵担保义务，保修期届满不当然免除该责任。外墙防渗漏的最低保修期为5年。若外墙问题在保修期内多次出现且未彻底解决，即使保修期届满后短期内再次出现，开发商仍可能需承担责任。建议先收集证据（如维修记录、照片、检测报告等），证明问题在保修期内已反复出现且未解决，必要时可委托专业机构鉴定质量问题成因。若与开发商协商无果，可通过向住建部门投诉或向法院起诉等方式维权。
2.邻居长期占用我家设备平台，多方求助仍未解决，怎么办？
长沙网友问：本人住1615室，隔壁1616户长期占用我家设备平台，侵权行为已持续近六年。期间，我先后向街道办事处、城管、公安、城建等多个部门投诉，要求制止侵权，但各部门均以“无执法权”为由，相互推诿，建议我走司法程序。2022年7月，我正式向法院提起诉讼，历经一审、二审直至进入执行阶段，法院判决要求多部门协同执行，但至今侵权状态仍未消除，平台未能恢复原状。此外，对方多次对我进行威胁恐吓，包括到我单位闹事、多次封堵我家窗户、安装摄像头对准我家室内，并捏造事实在业主群中散布我的未打码形象，对我进行人身污蔑。六年来，我承受着持续的精神压力与生活困扰，虽已通过司法途径维权，但执行仍推进困难，问题至今未获实质解决。
北京市京师（长沙）律师事务所黄春香律师答：
根据您的陈述，实际已取得胜诉判决，进入到执行阶段。被执行人有财产可供执行的案件，一般应当在立案之日起6个月内执结；非诉执行案件一般应当在立案之日起3个月内执结。有特殊情况须延长执行期限的，应当报请本院院长或副院长批准。申请延长执行期限的，应当在期限届满前5日内提出。如果将设备平台恢复原状，需要多部门一起联合执行，建议积极跟进执行进展，案件一般在6个月内执结。
3.退租手续齐全，中介公司恶意克扣押金，怎么办？
长沙网友问：2025年10月15日我的房租到期，打扫干净了房间，在中介公司的APP上传了照片，并在当天办理了退房。房管说会在3-7天后退还押金，但现在已经20多天快要一个月了，还在拖延，没把押金退给我。
广东诚公（长沙）律师事务所唐敏律师答：
建议您首先尝试通过中介公司的APP、客服电话或在线聊天功能，再次明确要求退还押金，并保留沟通记录。若房管拖延，可要求其提供具体原因和预计退还时间。若中介是通过线上平台提供服务，可向该平台投诉，说明情况并提供证据，要求平台介入处理。若中介公司仍不退还，可以通过诉讼途径解决。
4.自助棋牌室深夜噪音扰民，应向哪个部门投诉？
怀化网友问：C3栋107的自助棋牌室、不分昼夜、通宵达旦。楼上就是居民住宅区、各种吵闹声、洗牌声、凳子拖拽、麻将掉落等噪音严重扰民。多次沟通无果、影响居民正常作息。
广东诚公（长沙）律师事务所唐敏律师答：
建议您向小区物业管理公司、业主委员会或居民委员会反映情况，寻求解决方案。
如果问题得不到解决，可以向市场监督与管理局或辖区内派出所、主管噪音扰民环保部门反映举报，寻求官方干预。向当地县级以上环境保护行政主管部门投诉，拨打12369环保举报热线。或通过12345政务服务便民热线升级投诉。如果沟通协商、投诉均无果，认为自己的权益受到严重侵犯，您还可以考虑通过法律途径维权。使用分贝仪测量噪音并记录发生时间和持续时间，依法向当地人民法院提起民事诉讼。
