公益普法简报·2025年第224期·总428期
律师回复精选
1.小区的架空层、消防车道停了数百台电动车，有安全隐患，怎么办？
邵阳网友问：小区的架空层可以停放电动车吗？现在小区的架空层和消防车道停满了电动车，有数百台车，存在消防安全隐患。
湖南通程律师事务所刘琳律师答：
小区架空层是否可以停放电动车，需根据具体情况判断。
1、一般情况下不允许停放
若架空层与公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口等区域未做防火分隔，或存在连通情况，不允许停放电动车。这是因为电动车火灾风险较高，一旦起火，火焰和浓烟可能迅速蔓延至建筑内部，阻塞疏散通道，威胁居民生命安全。
高层民用建筑的架空层，若设有上述公共区域，严格禁止停放电动车或充电，这是《高层民用建筑消防安全管理规定》的明确要求。
2、特殊情况下允许停放
若架空层设计用途明确为电动车停放或充电区域，且满足以下条件，则可以停放：
与建筑的公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口等区域采用防火墙、防火门等进行完全防火分隔，形成独立空间；
配备必要的消防设施，如灭火器、烟雾报警器、自动喷水灭火系统等；
人员疏散出口、疏散通道等设施独立设置，不影响建筑整体疏散功能。
综上，小区架空层能否停放电动车取决于是否符合消防安全要求。建议业主优先选择小区内专门设置的电动车停放充电区域，若架空层需停放，应确保满足上述安全条件，并遵守小区管理规定。
2.物业违法加装电梯刷卡设备，业主该如何维权？
衡阳网友问：自交房后小区的电梯故障率极高，隔几天就会有业主被困。物业在未经过全体业主的同意下，且在无资质的情况下私自破坏电梯，切割出1个洞口。我们小区的电梯故障率这么高，假设设备失灵，如何保障小区业主的安全？电梯装了刷卡设备，在火灾、电梯故障等紧急情况下会阻碍逃生和救援。此外，小区电梯维修检验时间延期太久。
湖南通程律师事务所刘琳律师答：
物业公司没有经过业主同意在电梯上加装控制卡不合法，电梯是公共部位属于业主所有，只是物业代为管理电梯的运行。电梯改装一是要经过质量技术监督局批准改造，二是需要使用该电梯的三分之二以上业主的同意。电梯属于特种设备，没有经过安监局批准备案的改造一旦出现事故，改造者将负法律责任。业主可向当地住房和城乡建设局或物业管理主管部门投诉，反映物业未经业主同意擅自改造电梯的行为，请求监管部门责令物业整改。因电梯属于特种设备，物业加装刷卡设备可能涉及违规改造，可向市场监管部门举报，要求其对物业的行为进行调查，并依法处罚。若刷卡设备可能影响火灾等紧急情况下的逃生救援，可向消防部门反映，要求其对电梯安全及刷卡设备的合规性进行检查。业主向街道办事处、社区居委会或人民调解委员会申请调解，由第三方机构组织业主与物业进行协商，寻求解决方案。若协商、投诉及调解均无法解决问题，业主可诉讼要求物业拆除刷卡设备、恢复电梯原状，并赔偿因安装行为给业主造成的损失（如出行不便、安全隐患等）。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
3.将他人照片和身份证发到网上，违法吗？
娄底网友问：请问把别人的相片和身份证图片发到抖音上，并进行辱骂，这违法吗？
湖南通程律师事务所周波律师答：
民事主体享有名誉权，任何组织或者个人不得以侮辱等方式侵害他人的名誉权。以不正当不理性的方式在抖音平台擅自向不特定多数人发布照片并配上具有毁损名誉的文案，其行为侵犯了其名誉权，降低了其社会评价，系侵权行为。当侮辱谩骂行为情节较重，如多次发送辱骂信息干扰他人正常生活，或在公共网络空间引发小规模冲突时，可能触犯《治安管理处罚法》。
根据《刑法》第二百四十六条及相关司法解释，需满足“情节严重”情形，如同一诽谤信息被点击浏览5000次以上或转发500次以上；造成被害人精神失常、自残等严重后果；二年内曾因诽谤受过行政处罚又再次实施等。可能构成侮辱罪/诽谤罪。
4.2004年借出去的钱，还可以追讨吗？
娄底网友问：请问2004年借出去的钱，对方还没还，我还可以追讨吗？
湖南通程律师事务所周波律师答：
根据《民法典》第一百八十八条，民间借贷纠纷的诉讼时效为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。是否经过诉讼时效，还需要根据你的证据材料而定。
5.交房3年开发商仍不退面积差款，怎么办？
长沙网友问：交房3年后，开发商依然没有给业主退还面积差款，且没有给业主开发票。
湖南君荣律师事务所李仁义律师答：
根据你的描述，建议您和其他业主共同维权，而且要关注诉讼时效。
联合其他业主：此类问题通常涉及整个小区或楼栋。联合其他有同样遭遇的业主共同行动，可以显著增加维权力量，分摊成本，并引起相关部门更高程度的重视。
关注诉讼时效：要求返还面积差价款属于债权请求权，适用三年的诉讼时效。从您知道权利被侵害（如应退款而未退）之日计算。您的催告行为可以中断诉讼时效，重新计算，但务必注意不要超过法定期限。
请务必整理并保管好所有文件的原件或清晰复印件/照片，包括：《商品房买卖合同》、房款支付凭证（首付、贷款等）、面积补差协议（如有）、与开发商沟通的全部记录（微信、短信、邮件、录音录像）以及向各部门投诉的回复凭证。
6.公寓承诺转租后可退押金，现在反悔不退钱
长沙网友问：公寓通过“短租承诺+长租合同”模式欺诈租客，我租房时明确表达短租需求，公寓（实际操作方为二房东群体）让我签长租合同，但口头承诺我到时候可以转租，转租成功可退还押金。现在我要退租，公寓不退押金。经核对合同，发现其中充斥不平等条款：仅约定租客违约责任，对房东义务及违约后果未作任何规定，且存在规避税费的嫌疑，显然是预先定制的欺诈性合同。本人曾多次尝试协商，愿作出让步仅要求退还部分费用，但对方态度强硬，以“合同为据”拒绝合理要求，甚至威胁曝光本人信息。
湖南君荣律师事务所李仁义律师答：
根据你的描述，结合你遇到的二房东欺诈还威胁曝光信息的情况，可按以下步骤切实维权，同时注意固定好全程证据。
1、先固证防风险
赶紧整理好租赁合同、微信及电话沟通记录、租金和相关费用的支付凭证，还有对方威胁你的录音、聊天截图等。这些证据是后续维权的核心，千万别随意删除。另外暂时别泄露更多个人敏感信息，避免对方进一步骚扰。
2、报警处理威胁行为
对方威胁曝光你个人信息的行为已涉嫌违法，你可直接打110或去属地派出所报案。警方会依据《治安管理处罚法》核查，若情况属实，可对其处以拘留或罚款，既能制止威胁行为，也能拿到警方的调查记录作为后续维权佐证。
3、多渠道提交投诉
拨打12345转接住建部门，举报二房东虚假宣传、违规经营等问题，要求查处其欺诈行为。同时还可向当地消协提交材料，申请组织调解，借助多部门力量督促对方承担责任。
4、联合受害者走法律途径
既然你提到对方有集体欺诈嫌疑，可联合其他受害租客一起维权，既降低维权成本，也能增强诉求力度。若调解无果，可拿着证据向房屋所在地法院提起民事诉讼，申请撤销欺诈性合同，要求对方退款并赔偿损失；若对方行为涉嫌诈骗，还能在报案后通过刑事附带民事诉讼索要赔偿。
提醒：合同是明确双方权利义务的重要载体。签合同时一定要谨慎，落实到文字上要慎之又慎。
注：律师解答仅代表其个人观点，仅供参考。
