公益普法简报·2025年第220期·总424期
律师回复精选
1.下水管漏水，我能否拒交物业费？
邵阳网友问：厕所公共下水管漏水，需要业主自行打烂瓷砖，再由物业维修，其中造成的损失由业主自己承担。请问这种情况，我能否拒交物业费？
湖南如金律师事务所胡娟律师答：
根据您的情况，公共下水管漏水问题的责任划分和物业费缴纳问题可以这样处理。
1.责任划分问题。如果漏水部位属于公共管道（如楼栋主排水管），物业公司通常有责任进行维修。物业公司需要定期检查和维护公共设施，如果因物业未履行维护义务导致漏水，物业应承担责任。
如果漏水是由于个别业主的过错（如装修时破坏管道），则该业主应承担责任。
2.如果是公共管道自然损坏或老化，维修费用通常可以动用住宅专项维修资金。如果是因物业未及时排查隐患导致漏水，物业需承担连带责任。
3.物业费是基于物业服务合同的约定，业主有义务按时缴纳物业费。物业公司的主要职责是对小区公共区域进行管理和维护，而非解决业主专有部分的漏水问题。
如果物业未履行公共管道的维护义务导致漏水，业主可以要求物业承担责任，但这并不直接构成拒缴物业费的合法理由。
4.如果物业未及时处理漏水问题，业主可以与物业协商，要求其履行维修义务。如果协商无果，可以通过法律途径要求物业或相关责任方承担维修和赔偿责任。
业主不能仅以下水管漏水为由拒交物业费。如果漏水是由于物业未履行维护义务导致的，业主可以通过协商或法律途径要求物业承担责任，但不能以此为由拒缴物业费。
2.小区停车收费过高，且收费方案未获业主大会通过，合法吗？
岳阳网友问：东达时代公馆地下车库停车费过高且重复计费，已严重超出居民承受能力。2025年4月8日，小区就停车收费方案进行了投票，投票结果为“应到票数875人，实到806人，反对票数424张”，超过半数。收费方案未获业主大会通过，这种情况下，该方案仍然被实施，是否违法？
湖南如金律师事务所胡娟律师答：
根据您提供的信息，小区业主大会在2025年4月8日的投票结果显示，停车费收费方案未获通过，反对票数超过半数。这意味着该收费方案在程序上是不合法的，业主有权拒绝执行该方案。
1.根据《民法典》相关规定，小区停车费收费标准等重大事项应由业主共同决定，需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。在您的案例中，反对票数超过半数，说明该收费方案未获业主大会通过，因此不具备合法性和执行效力。物业公司作为服务企业，应执行业主大会的决议。在收费方案未获通过的情况下，物业公司无权擅自执行该方案，否则属于违规行为。
2.根据《物业收费管理办法》第十一条，物业费已涵盖共用设施设备的日常运行维护费用，地下车库作为共用设施，其维护费用应包含在物业费中。物业公司额外收取高额停车费，可能构成重复收费。停车费收费标准应遵循合理、公开原则，且需在政府指导价范围内。如果物业公司收取的停车费远超合理范围，业主有权拒绝支付并要求调整。
3.书面要求物业公司公示停车费的收费标准、服务内容、成本构成及收支明细，明确停车费与物业费的服务边界。
4.如果认为物业收费过高或存在重复收费，可向当地物价局投诉，请求其对收费行为进行监管和纠正。对物业公司违反《物业管理条例》的行为（如未按规定公示信息、服务不到位），可向当地住建局投诉。
5.如果协商和投诉无果，可向法院提起诉讼，要求物业公司退还违规收取的费用，并赔偿损失。
3.公共停车位可以安装地锁吗？
长沙网友问：小区属于开放式小区，所划停车位也是属于公共停车位，但有人在车位上安装了地锁。请问在公共区域私自安装地锁，是否违法？这些车主违规占用的行为还导致消防通道无法正常通行。
湖南日月明律师事务所何晓燕律师答：
公共停车位被安装地锁，通常可向以下部门反映并请求拆除。
1.城市管理综合行政执法部门。城管部门负责城市公共空间秩序管理，对私装地锁占用公共停车位的行为有执法权。例如，长沙县、临汾等地的城管部门曾联合街道、物业开展地锁拆除行动，依法责令违规者拆除地锁。
2.街道办事处或社区居委会。街道和社区可协调物业、居民解决公共区域纠纷。若物业无法处理，社区可介入调解，督促业主或商户自行拆除地锁，必要时联合城管执法。
3.物业管理公司。物业对小区公共区域有管理责任，可依据管理规约要求业主拆除地锁。若业主拒不配合，物业可上报社区或城管部门协助处理。
4.拨打12345政务服务热线。通过热线反映问题，相关部门会转办至责任单位处理，并反馈结果。
在这个过程中您需注意，若地锁安装在市政道路旁，由城管或交警部门管辖；若在小区内，优先联系物业或社区。拆除前需确认地锁是否属于违规安装，合法的停车管理设施需通过正规审批。
若遇到阻挠执法或暴力抗法，及时报警处理。
4.一业主堵塞消防通道，能否对其进行行政处罚？
永州网友问：小区业主占用、堵塞消防逃生出口，其他业主多次拨打12345政府热线无果。物业下函要求其整改，但该业主态度强硬不搬离，并故意将家中杂物闲置物品堆放在消防逃生出口。
湖南日月明律师事务所何晓燕律师答：
业主堵塞消防通道属于违法行为，消防救援机构或公安机关可依法对其进行行政处罚。
根据《中华人民共和国消防法》第六十条规定 个人占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的，处警告或者五百元以下罚款；经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。若阻碍国家机关工作人员依法执行职务，还可能面临治安管理处罚。建议及时联系消防部门或物业处理，确保消防通道畅通。
5.恶犬咬伤我女儿，狗主人不赔付医药费
岳阳网友问：今年年初，小区业主家喂养的恶犬咬伤我家女儿，其中打针用去三千多，狗主人多次推脱，不赔付最基本的打针费用！
湖南通程律师事务所甘靖雯律师答：
请保存您女儿被咬伤的医疗记录、诊断证明、疫苗接种费用清单等，若现场有监控或目击者，尽量获取相关证据，向小区物业或社区居委会反映情况，请求调解，若协商无果，可报警求助。
警方会根据情况出具相关证明，明确责任归属，若狗主人仍拒不赔偿，可通过提起民事诉讼要求其承担医疗费等合理损失。
