双方约定房屋租期为5年，1年后承租人即搬走，留下受损的房屋。出租人主张扣除押金并要求承租人赔偿房屋损失，法院会支持吗？请看本期案例。
基本案情
2024年1月1日，小帅与阿明签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：小帅将位于邵阳县城区某门面出租给阿明商住两用，门面租期为5年，即自2024年1月1日起至2029年1月1日止，租金为每年24800元，并约定阿明在签订合同前应向小帅交纳押金2000元；阿明如能在合同期内全面履行本合同，到期后小帅全额将押金退还阿明（不计息），如阿明违约，押金不予退还；在承租期内要妥善保管好房屋内各种设施，如有损坏，要照价赔偿，或者将门面还原恢复。
阿明向小帅支付了2024年房屋租金24800元及押金2000元后，用该房屋做装修店，并将装饰材料固定在墙体表面，在门面内隔出空间展示物品。
后阿明因经营不善，于2025年1月1日搬离该门面，不再支付租金继续租赁。但在拆除门面内装饰等物品时，导致该门面墙壁及地板出现多处小洞。小帅遂起诉至法院，主张扣除2000元押金并要求阿明修复房屋，赔偿损失24800元。
案件审理过程中，小帅已将案涉房屋另行出租。
法院判决
湖南省邵阳市邵阳县人民法院经审理认为，本案系房屋租赁合同纠纷，主要争议焦点如下：
1、关于小帅主张不予退还押金能否得到支持？
本案中，小帅与阿明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利，并履行义务。双方所签租赁合同租期5年，阿明仅在租赁1年后搬离门面，构成违约，应当承担违约责任，小帅对阿明交纳的2000元押金依约可以不予退还。故小帅主张不予退还2000元押金，法院予以支持。
2、关于小帅要求修复房屋和赔偿损失能否得到支持？
本案中，双方在《房屋租赁合同》中约定了承租人妥善保管房屋的义务，如果损坏则要恢复原状或者照价赔偿。阿明拆除门面内装饰等物品导致小帅门面墙壁及地板出现多处小洞，构成违约，应当承担违约责任。鉴于当事人合同解除后未将门面墙壁及地板恢复原状，且小帅在案涉租赁合同终止后已将该门面另行出租，如恢复原状则难免引发新的纠纷，故以赔偿损失为宜。
3、关于涉案房屋的损失金额如何认定？
本案中，双方当事人基于评估鉴定费较高等原因，均未申请对房屋修复费用进行评估鉴定。法院综合衡量当地建筑业专业人士对案涉房屋修复费用的建议、房屋使用现状、损害程度等情况，在支持小帅没收房屋押金的基础上，酌定阿明赔偿未恢复房屋原状造成的损失2000元。
综上，法院支持小帅关于不予退还房屋租赁押金的主张，判决阿明赔偿小帅因未恢复租赁门面原状造成的经济损失2000元。目前，该案判决已生效。
法官说法
《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应按约定全面履行义务。”房屋租赁合同也是如此，双方均需恪守契约精神，讲求社会诚信。当前房屋出租市场中，提前解约、房屋损坏引发的押金返还及赔偿纠纷频发，处理此类案件需以合同约定为基础，结合法律规定精准认定责任。
本案中，阿明提前终止五年租期且损坏房屋设施，显属违约，小帅依约不予退还押金不违反相关法律规定。对房屋损失，因双方均未申请评估，法院综合建筑业专业人士意见、房屋现状及损害程度酌定赔偿，既体现对守约方权益的保护，也兼顾纠纷解决的合理性，为同类出租纠纷处理提供明确裁判指引，倡导租赁双方规范履约、留存证据，维护市场秩序。
法官提醒：在房屋租赁中，承租人需妥善保管租赁物，未经出租人同意不得擅自改动房屋结构或拆除装饰，提前解约或造成财物损坏的，应当承担违约责任。出租人主张权益时，需明确损失范围与依据，若对损失金额存在争议，可及时申请鉴定以便固定证据。当事人签约时要明确房屋状况、违约责任及损失计算方式，尽可能避免纠纷发生。
