公益普法简报·2025年第59期·总263期
4月2日，红网《问法湖南》栏目共收到律师回复76次，主要咨询领域为婚姻财产、民间借贷、消费维权、劳动保障等。热心律师主要有：湖南如金律师事务所胡娟律师，湖南通程律师事务所王朝辉律师（点击律师姓名，即可免费咨询）。
律师回复精选
标题1：小区电梯未过保修期频繁出现问题，怎么处理？
张家界网友问：小区二期交房仅一年，电梯在保修期内就频繁发生停运、按键失灵、轿厢异响、抖动等问题，故障频率远超正常使用范围。而且并非一台电梯频繁出现问题，小区的电梯皆是如此。物业公司因管理权限不足，无法从根本上解决问题，业主生命安全受到极大威胁，现在该如何维权？
湖南通程律师事务所王朝辉律师答：
当小区电梯在保修期内频繁出现问题时，可按以下步骤处理：
1. 记录问题并收集证据
详细记录：每次故障的时间、具体问题（如困人、异响、停运等）、是否造成人员伤害或恐慌。
拍照/录像：保存故障时的电梯显示屏、错误代码、维修人员到场记录等。
业主群反馈：统计其他业主遇到的类似问题，集体反馈更易引起重视。
2. 联系物业公司
正式书面通知：要求物业立即联系电梯厂商或维保单位检修，并书面说明故障原因及解决方案。
督促维修：若物业拖延，可引用《特种设备安全法》第41条，强调物业对电梯安全的主体责任。
3. 联系电梯厂商/维保单位
要求彻底检修：保修期内非人为损坏应由厂商免费维修或更换部件。
书面质询：若反复维修无效，可要求厂商出具书面说明，明确故障根源及整改方案。
4. 若物业或厂商推诿，可向以下部门投诉：
市场监督管理局（特种设备科）：电梯属于特种设备，监管部门可强制检测或责令停运整改。
12345市民热线：反馈问题并请求督办。
住建部门：物业不作为可向当地房管局或住建局投诉。
5. 法律途径（最终手段）
集体诉讼：若故障导致人身伤害或重大损失，业主可联合起诉物业、厂商，要求赔偿。
申请第三方检测：通过专业机构鉴定电梯质量问题，作为维权依据。
法律依据：
1. 《中华人民共和国特种设备安全法》第四十一条
特种设备使用单位应当建立特种设备安全技术档案。安全技术档案应当包括以下内容：
（一）特种设备的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维护保养说明、监督检验证明等相关技术资料和文件；
（二）特种设备的定期检验和定期自行检查记录；
（三）特种设备的日常使用状况记录；
（四）特种设备及其附属仪器仪表的维护保养记录；
（五）特种设备的运行故障和事故记录。
第四十二条 特种设备使用单位应当对特种设备的安全附件、安全保护装置进行定期校验、检修，并作出记录。
2. 《中华人民共和国民法典》第九百四十三条
物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
标题2：宠物公司的猫粮购买协议不能解除，是否合法？
长沙网友问：宠物公司制定霸王条款，我签订了一份《猫咪领养用户协议》，领养了只猫，协议中规定我需支付猫咪前期营养费398元（已支付）并在他们店购买猫粮，猫粮费用2820元。其中，猫粮采用支付宝芝麻信用先享后付分期支付的方式购买。现由于我家猫不吃他们家猫粮了，我想解除该份协议，后续不再购买猫粮。该公司给我的意见是按协议规定，我需要支付1500元违约金或者支付1352元违约金，两种方式选其一，才能进行解约。这种霸王条款加重了消费者的责任，我希望能解除该合约。
湖南通程律师事务所王朝辉律师答：
宠物公司领养宠物但要求强制购买猫粮的条款属于霸王条款（格式条款），一般会认定无效，如协商无果可投诉到12315消费者协会，要求消协介入调解，调解无果可起诉到法院解决。
法条链接：
《民法典》
第六条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第四百九十八条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
标题3：房屋买卖已17年，现卖方反悔，怎么处理？
岳阳网友问：2007年，本人在中间人的介绍下，购买棉种场平房一套。本人当时请房主出具房屋购买合同并签字确认，其以他是场长说话算话等理由未签订相关纸质文件。当时在见证人家中，房主与本人立下口头协议，协议约定此房屋在本人交付全款12000元起，房屋所有权等归本人所有，房屋所属田土经管管理和收益一并归本人所有。在政府未出台搬迁补偿政策之前，原房主从未过问任何关于此房屋归属之事，搬迁补偿政策后又来要求补偿款，且棉种场现干部也未将动迁补偿款打至本人账户。请问我该如何维权，才能确保补偿款给付本人？
湖南通程律师事务所王朝辉律师答：
针对您17年前全款购买本村村民房屋但仅有口头协议、对方现在反悔的情况，维权需结合法律规定和证据情况分步骤处理。
以下是具体分析和建议：
一、法律定性：口头协议是否有效？
1. 农村房屋买卖的合法性
根据《土地管理法》第62条，农村宅基地使用权仅限本集体经济组织成员（即本村村民）享有。
若您非本村村民：
1999年后，非本村村民购买农村房屋的合同通常被认定无效（国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》）。
若您是本村村民：
口头协议有效，但需证明买卖事实（见下文）。
2. 口头协议的效力
《民法典》第469条认可口头合同效力，但房屋买卖涉及不动产，原则上需书面合同（第490条）。
例外：若您已实际占有房屋多年且对方未异议，可构成事实合同关系。
二、维权核心：如何证明买卖事实？
即使无书面合同，您需收集以下间接证据链，证明交易真实性：
1. 支付凭证：
当年的银行转账记录、收条、见证人证言等，证明已支付全款。
2. 占有使用证据：
17年来的水电费缴纳记录、装修票据、邻居证言等，证明您长期实际居住。
3. 村委会或集体认可：
若村委会曾认可交易（如允许您落户、参与分红），可作辅助证据。
4. 对方行为证据：
卖方曾协助办理过户（即使未成功）、收取后续费用（如宅基地使用费）等。
标题4：房产证只写一个人和写两个人名字，在财产分割上有什么区别？
永州网友问：女方婚前出首付，男女婚后共同还贷，未来如果离异，房产证只写一个人名和写两个人名在财产分割上有什么区别？
湖南如金律师事务所胡娟律师答：
根据你描述的情况，女方婚前付首付，婚后共同还贷，房产证登记在一人名下与登记在双方名下在分割房产时的区别如下：
1.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条，一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。房产证登记在一方名下时，如果双方不能达成协议，法院一般会判决该不动产归登记一方所有，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。
对于婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由不动产登记一方对另一方进行补偿。补偿金额通常根据共同还贷比例、房屋增值情况等因素计算。
2.如果房产登记在双方名下，一般视为夫妻共同财产。离婚时，按照夫妻共同财产的分割原则进行分割，通常会综合考虑双方对房产的贡献（包括首付金额、还贷金额、装修投入等）、婚姻持续时间等因素，确定各自的份额。如果双方对房产分割有书面约定，应按照约定处理。
标题5：孩子8岁后，我能否能再次争取抚养权？
郴州网友问：因男方出轨且家暴离婚了，目前孩子跟对方。请问，等孩子满8岁，我有经济能力的时候，还可以再争取抚养权吗？
湖南如金律师事务所胡娟律师答：
根据相关法律规定和案例分析，离婚后，孩子抚养权的变更需要满足一定条件。
以下是具体情况说明：
1.需要存在法定变更情形。
母亲可以要求变更抚养权的法定情形包括：父方存在虐待、遗弃子女的行为。父方因患严重疾病或因伤残无力继续抚养子女。父方不尽抚养义务，例如长期不支付抚养费、不关心孩子的生活和学习。母方有抚养能力，且变更抚养权更有利于孩子的身心健康。
2.父母双方可以协商一致，签订变更抚养权协议，并可到公证处办理公证，增强协议的法律效力。如果协商不成，母亲可以向法院提起诉讼，要求变更抚养权。法院会综合考虑孩子的意愿、双方的抚养能力等因素，作出是否变更抚养权的判决。
3.如果孩子已满8周岁，法院在判决抚养权变更时会尊重孩子的意愿。如果孩子明确表示愿意跟随母亲生活，且母亲具备相应的抚养能力，法院会将此作为重要参考因素。
4.如果母亲在经济能力、居住环境、教育背景等方面具备明显优势，且能够为孩子提供更好的成长环境，法院可能会支持变更抚养权的请求。
建议母亲应收集相关证据，如经济收入证明、居住条件证明、孩子意愿的书面材料等，以证明自己更适合抚养孩子。建议母亲咨询专业律师，获取更详细的法律指导，以便在协商或诉讼过程中更好地维护自己的权益。
标题6：父亲的房子已经过户给儿子，父亲的欠债会影响这套房子吗？
衡阳网友问：父亲一套商品房通过买卖的方式过户给儿子，现在，父亲因欠债资金被冻结了，请问这套房子会被法院收回去吗？
湖南如金律师事务所胡娟律师答：
根据您的描述，债权人是否可以要求收回该房产，需要根据具体情况判断：
1.如果父亲将房产过户给儿子的行为是合法的，且过户手续完备（如签订了买卖合同、完成了产权登记等），那么房产在法律上属于儿子所有。在这种情况下，法院一般不会直接收回该房产用于偿还父亲的债务。
2.如果债权人有证据证明父亲将房产过户给儿子是为了逃避债务，即存在恶意转移财产的行为，那么债权人可以向法院提起债权人撤销权之诉。根据《民法典》第五百三十八条，如果债务人以放弃其债权、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。如果法院认定父亲的行为属于恶意逃避债务，可能会撤销房产过户行为，将房产重新归父亲所有，进而用于偿还债务。
3.如果儿子对父亲的债务知情，并且房产过户存在不合理低价或无偿转让的情况，法院可能会认定该行为无效，进而支持债权人要求执行该房产的请求。但如果儿子是善意取得房产，并且支付了合理对价，那么法院一般不会支持债权人要求执行该房产的请求。
4.如果房产过户发生在父亲欠债之前，且过户行为合理合法，那么该房产通常不会被法院收回用于偿还父亲的债务。但如果房产过户发生在父亲欠债之后，且存在恶意逃避债务的嫌疑，法院可能会根据具体情况作出有利于债权人的判决。
总之，如果父亲将房产过户给儿子的行为合法，且不存在恶意逃避债务的情况，法院一般不会收回该房产用于偿还父亲的债务。如果存在恶意转移财产的情况，债权人可以提起撤销权之诉，法院可能会撤销房产过户行为，将房产用于偿还债务。
