在商品房预售交易中，购房者通常采用按揭贷款方式缓解资金压力。
根据行业惯例，银行对于在建工程的预售商品房会先行办理抵押权预告登记以控制风险。
然而，当购房者出现断供，而预售商品房又还没进行所有权首次登记的情形时，银行能否直接行使抵押权并就抵押物优先受偿？
近日，邵阳市洞口县人民法院审理了一起未能按时偿还购房贷款引起的金融借款合同纠纷，判决驳回银行关于行使抵押权及优先受偿的诉讼请求。
2020年3月，徐某某夫妇与某置业公司、洞口某银行签订《商业用房借款担保合同》，约定贷款22万元购房，并以所购房产设定抵押担保，置业公司提供连带保证责任。
当月虽完成抵押权预告登记，但涉案房屋至今未办理所有权首次登记。自2024年1月起，徐某某夫妇未按约还贷，银行遂提起诉讼，要求宣布贷款提前到期，三被告连带清偿本息，并主张对抵押房产行使优先受偿权。
法院审理后认为，徐某某夫妇及某置业公司与洞口某银行签订《商业用房借款担保合同》合法有效。
徐某某夫妇未按期偿还贷款本息，构成违约，洞口某银行有权依合同约定宣布案涉贷款提前到期并收回已发放的借款本息。
但是抵押权预告登记仅产生将来物权变动的请求权，因涉案房产未完成所有权首次登记，抵押权尚未依法设立，故驳回银行对房产的优先受偿请求。
置业公司作为连带责任保证人，且在保证期间内被主张权利，应承担连带保证责任。
抵押权预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持。房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有抵押权。
预告登记权利人虽可对抗后续物权变动，但未经正式登记不能直接取得物权效力。这对金融机构风险管理具有警示作用——在预售商品房贷款业务中，应加强贷前审查，确保开发进度与登记条件相匹配；对购房者而言，亦需充分认知预告登记与正式抵押的法律差异，避免误判违约责任后果。
第六百六十七条 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第六百七十四条 借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第六百七十五条 借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第六百七十六条 借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第六百八十八条 当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第六百九十一条 保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》
第五十二条第一款 当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
