公益普法简报·2025年第70期·总274期
4月18日—20日，红网《问法湖南》栏目共收到律师回复74次，主要咨询领域为房产纠纷、消费维权、合同诈骗等。热心律师主要有：湖南如金律师事务所胡娟律师、湖南天地人律师事务所李兵律师。
律师回复精选
标题1：垃圾站离单元楼太近，恶臭扑鼻，业主怎么维权？
长沙网友问：垃圾站离单元楼太近，只要气温稍微高一点，附近几个单元窗户都不能开，每次经过垃圾站都要闻到一股恶臭。请问这种情况，业主该如何维权？能要求把垃圾站迁走吗？
湖南如金律师事务所胡娟律师答：
当垃圾站距离小区单元楼过近，导致气味难闻影响居民生活时，可以通过以下途径进行维权：
1、查阅规划文件，确认垃圾站的选址是否符合城市规划和环保要求。如果垃圾站的建设或运营违反了相关规划或环保规定，可以向当地规划部门或环保部门投诉。核实垃圾站是否经过合法审批，包括环境影响评价等手续。
2、收集证据，拍摄垃圾站散发异味的照片、视频，记录异味对生活的影响，如无法开窗、蚊虫滋生等。如果因异味导致身体不适，保留就医记录等证据。
3、拨打环保热线12369投诉，要求对垃圾站的异味问题进行调查处理。向当地城市管理部门反映垃圾站的管理问题，要求其加强监管。如果垃圾站属于小区内部设施，可以向住建部门投诉，要求其督促物业公司或开发商整改。
4、要求垃圾站管理方采取有效的除臭措施，如安装除臭设备、定期喷洒除臭剂等。要求调整垃圾清运和处理时间，避免在居民休息时间进行作业。
5、如果相关部门未采取有效措施解决问题，可以提起行政诉讼，要求确认垃圾站的建设或运营行为违法。如果垃圾站的异味对您的生活造成了实际损害，可以提起民事诉讼，要求垃圾站管理方承担侵权责任，赔偿损失。
标题2：开发商监管账户内的资金能否用于发放销售提成？
衡阳网友问：房屋开发商的银行监管账户的资金能否用于销售提成？开发商花了354万，用于支付销售提成，导致账户没钱了，房子盖不起来了，这种行为是不是违法的？
湖南如金律师事务所胡娟律师答：
根据您描述的情况，开发商违规使用监管账户资金支付销售提成，导致商品房无法完工，这种行为严重违反了商品房预售资金监管的相关规定。根据相关规定，商品房预售资金监管账户内的资金分为重点监管资金和非重点监管资金：重点监管资金必须专款专用，只能用于工程建设相关的支出，如建筑材料、设备采购、施工进度款等。非重点监管资金可以用于支付其他费用，但开发商仍需经过严格审批。开发商使用监管账户资金支付销售提成属于违规行为，可能导致项目无法按时完工。业主可以通过以下途径维权：
1、您可以向当地住房和城乡建设局（或类似部门）投诉开发商违规使用监管账户资金的行为。住建部门有权对开发商进行调查，并要求其整改。监管账户涉及银行资金监管，您可以向当地银保监部门投诉，要求其对监管银行的履职情况进行调查。
2、如果监管部门未对开发商的违规行为进行有效处理，您可以向住建部门的上级机关申请行政复议，要求其督促住建部门履行监管职责。向法院提起行政诉讼，要求确认监管部门未履行监管职责的行为违法，并要求其采取措施。
3、您可以要求开发商承担因违规使用资金导致的逾期交房违约责任，包括支付违约金、赔偿损失等。如果项目因资金问题停工，您可以联合其他业主，要求开发商筹集资金恢复施工，或申请政府相关部门协调解决。
标题3：样品不能退换，是霸王条款吗？
衡阳网友问：小区负一楼的地下车库漏水严重，已经持续3年了，一直没有修好，一到夏天臭气熏天。怎么解决这个问题？
湖南如金律师事务所胡娟律师答：
小区地下车库漏水问题严重影响业主的日常生活和财产安全，业主可以通过以下途径维权：
1、业主与物业公司可以沟通，要求其对漏水问题进行检查和维修。物业有责任维护小区内的设施设备，确保其正常运行。
2、如果车库漏水是由于建筑质量问题（如防水工程未达标）导致的，且房屋仍在保修期内（通常为5年），开发商应承担维修责任和相关损失的赔偿。如果漏水是由于物业维护不善（如排水系统堵塞、未及时修复破损设施）导致的，物业应负责维修并承担相应责任。如果漏水问题超出保修期，且需要较大金额的维修费用，可以申请使用物业维修基金进行维修。如果责任方拒绝承认漏水是其责任，业主可以委托第三方检测机构对漏水原因进行鉴定，明确责任归属。
3、业主应保留漏水的照片、视频、维修记录等证据，以便在需要时提供证明。如果车辆因漏水受损，还应保留维修发票、评估报告等。
4、如果物业或开发商拒绝处理，业主可以向当地住房和城乡建设部门投诉，要求其督促相关责任方进行整改。
5、如果协商和投诉无果，业主可以向法院提起民事诉讼，要求责任方承担维修费用和赔偿损失。
标题4：地下车库漏水3年，物业不解决问题
长沙网友问：昨天在实体店买了一个样品床和一个床垫，还没发货，想退款，怎么才能退？销售单上写的“样品无质量问题不退不换”，未发货的情况下，退款要收30％违约金，这属于霸王条款吗？
湖南天地人律师事务所李兵律师答：
若样品床垫未明确标注“处理品”或“特价商品”，且未提前书面告知不退换，该条款违反《消费者权益保护法》第26条关于格式条款的限制规定，属于无效条款。若样品存在显著瑕疵且已折价销售，需在销售凭证注明“特价商品不退不换”并加盖公章，否则仍可主张退货。
根据《中华人民共和国民法典》第585条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”因此，违约金应该相当于损失，若商家无法证明因退款产生仓储、物流等实际损失，30%违约金显失公平，可请求法院调减至5%-10%。
1、协商优先。
书面申请：立即向商家提交《退货申请书》，重点注明“未实际发货”“商品仍由商家控制”等事实，并引用《消费者权益保护法》第24条主张权利。
证据固定：拍摄样品现状照片（证明无损坏）及库存记录（证明未影响二次销售）。
2、行政投诉。
向市场监督管理局提交投诉材料（含销售单、沟通记录），要求认定“样品不退”条款无效；责令商家全额退款。
标题5：儿童摄影机构强制顾客消费，如何维权？
益阳网友问：某儿童摄影机构的工作人员在我坐月子时，上门给宝宝拍了照片，诱导我充值了2000元，随后在没有选片的情况下，直接微信发了37张照片给我。我让她退回预充卡的2000元费用，微信发的照片我们可以出辛苦费，却被告知每张需要收取30元费用，总价1110元。她们态度强硬，说发了照片就要收取30元一张的费用，说预付款不能退。当时我充值时，商家也未明确提示概不退款。请问我怎么才能拿回2000元？
湖南天地人律师事务所李兵律师答：
商家在充值前未明确告知“照片按张收费”规则，且未提供纸质/电子合同，违反《消费者权益保护法》第8条（消费者知情权）。若充值协议中未书面约定“概不退款”条款，商家单方面主张“预付款不退”属于无效格式条款。
且未选片即发送照片强制收费，涉嫌构成《侵害消费者权益行为处罚办法》第10条规定的“强制交易行为”。
1、证据固定（24小时内完成）。
交易凭证：保存微信充值记录、聊天记录（重点截取商家未提前说明收费规则的内容）；
沟通录音：商家声称“必须按30元/张收费”“预付款不退”的录音或文字记录。
2、投诉与调解（优先渠道）。
现场投诉：向市场监督管理局提交书面投诉，要求依据《湖南省消费者权益保护条例》第35条责令退款；
3、线上举报。
通过全国12315平台（微信小程序或网页）提交投诉，上传证据并注明“诱导充值、未明码标价”。
4、民事诉讼。标题6：在商场被骗子骗了，去哪里报警？
湖南天地人律师事务所李兵律师答：
需到商场所在地派出所报警。根据《公安机关办理刑事案件程序规定》，诈骗案件应由案发地公安机关管辖。若诈骗行为发生在芦淞区某商场内，需前往该商场所属辖区的派出所报案。
提供骗子的支付宝账号、姓名、身份证号及转账记录属于关键证据，芦淞警方可通过技术手段锁定嫌疑人。
需提交的核心证据：
1、支付宝转账记录。证明资金流向，适用《电子支付条例》；
2、微信聊天记录。证实诈骗话术和订货承诺（截图需完整）；
3、骗子身份证号信息。辅助警方快速锁定嫌疑人身份；
4、警方将冻结涉案支付宝账户。通过实名信息追踪线下活动轨迹。
注意事项：
1、报警时效性。建议被骗后72小时内报案，防止资金被转移。
2、证据保全。切勿删除聊天记录或清空转账记录，原始数据需通过公证留存。携带身份证、转账凭证、聊天记录截图等材料，前往商场所属派出所提交报案材料，并要求开具《受案回执》。
