公益普法简报·2025年第63期·总267期
4月9日，红网《问法湖南》栏目共收到律师回复77次，主要咨询领域为房产纠纷、侵权、物业纠纷等。热心律师主要有：广东诚公（长沙）律师事务所唐敏律师、湖南日月明律师事务所晏月清律师、湖南云一律师事务所滕宙峰律师。
律师回复精选
标题1：业主违规安装防盗铁窗，对楼下行人安全造成威胁
永州网友问：业主违规安装超出阳台的防盗铁窗，对楼下过往行人及车辆构成极大的安全威胁。而且，这种违规安装也破坏了小区的整体建筑外观，影响小区的美观度和整体形象。怎么才能把这个防盗铁窗拆掉？
广东诚公（长沙）律师事务所唐敏律师答：
小区建筑外立面、阳台、屋顶等区域的搭建应当规范，违规者可责令拆除。建议向城管部门举报，经查明属实的，对方可能面临：城管部门下发《限期整改通知书》，责令业主整改或拆除并处以处罚。拒不整改的，城管联合街道、消防等部门强制拆除，费用由当事人承担。对多次违规或拒不执行的，可能影响个人信用记录。
标题2：未达到交付标准，小区强行交房，有什么办法维权？
永州网友问：小区未达到交付标准，开发商强行交房，配套设施都未建成，这怎么收房？
广东诚公（长沙）律师事务所唐敏律师答：
建议向开发商书面发函，要求开发商提供交房时必须具备的法定的、合同约定的相关法律文件，同时将出现的问题汇总要求答复。开发商交房时必须具备三大类条件，第一是法定交房条件，比如通过了规划验收、竣工验收等。第二类是合同约定交房条件，就是买卖合同中所约定的交房条件内容。第三类是客观条件，比如现场已经完工，质量也没问题。然后申请政府信息公开，调查楼盘交房条件是否具备，通过信息公开发现的问题立刻向相关部门发违法查处申请，请求调查处理。
标题3：户口上有5个人在本村，但只分到3块地，合法吗？
湘潭网友问：我家里5口人（爸爸、姐姐、我、姐姐的孩子、我的孩子），孩子出生后就把户口落在村里，孩子从小村里长大。现在村上的小组分田地，组上说我家是纯女户，只能享受3个人的田地。我们的诉求就是家里5个人，应该要分5个人的田地。
广东诚公（长沙）律师事务所唐敏律师答：
如果小孩属于农村集体组织成员，在法律上有权分配田地。农村集体经济组织的成员有权依法承包土地，并参与集体收益的分配。这意味着，只要是村集体成员，符合条件，就有权利承包村里的土地，并在适当的情况下，参与土地的分配。具体包括耕地、林地、草地等农用地。村集体在分配土地时必须遵循法律规定的程序和原则，确保分配过程的公正、公平。任何违反法定程序的分配行为，村民都可以通过合法途径寻求救济，包括请求乡镇人民政府、街道办事处或者县级人民政府农业农村主管部门调解解决；不愿调解或者调解不成的，也可以直接向人民法院提起诉讼。
标题4：小区卫生太脏了，物业不管，怎么办？
邵阳网友问：我们小区经常有人在电梯里小便、丢垃圾，小区里监控一直不到位，天气一热臭气熏天，严重影响城市形象和业主的身体健康。此外，因为没有专门的电动车停放点，单元门口经常乱停电动车，导致小孩磕碰，多次和物业反映都没有进展。业主该如何维权？
湖南云一律师事务所滕宙峰律师答：
首先你需要收集证据，拍摄电梯内小便、垃圾堆积、电动车乱停、卫生脏乱的照片/视频（注意时间、地点标记）。记录每次向物业反映问题的时间、方式（如电话、口头、微信等）及物业的回应（或无回应）统计因电动车乱停导致小孩磕碰的具体案例（时间、受伤情况等）。
其次你可以向物业书面投诉以整栋业主联名信的形式（至少5-10户签名），明确列出问题（附证据），要求物业整改并要求物业7日内书面回复，并抄送社区居委会、街道办。明确告知物业：若拒不整改，将向主管部门投诉并追究其法律责任（可引用《物业管理条例》第35条）。
最后还可以向行政部门投诉举报，拨打当地12345政务服务热线或登录政府网站，投诉物业不作为，要求住建局介入调查。拨打96119消防举报电话，说明电动车堵塞单元门、占用消防通道，存在安全隐患，要求强制整改。联系城管局，举报小区垃圾堆积、臭味扰民问题，要求依据《城市市容和环境卫生管理条例》处罚物业等。
标题5：开发商强制业主买车位，怎么维权？
常德网友问：开发商逼迫业主买车位，将地下车位全部上锁，不准业主停车，车子出地下室就要收费十块。物业保安只收费不作为，多次沟通无效，报警处理也无用。开发商这种行为是合法的吗？
湖南日月明律师事务所晏月清律师答：
开发商逼迫业主买车位，维权建议如下：
车位应优先满足业主需求，开发商通过上锁、只售不租等方式限制业主使用，涉嫌违反《民法典》第二百七十六条“满足业主需要”的强制性义务。
开发商利用自身优势地位，通过限制停车权利迫使业主高价购买车位，可能构成变相强买强卖，违背公平交易原则。
保存与开发商、物业的沟通记录（如微信、邮件）、车位规划文件、收费凭证等，证明其不作为或违规行为。拍摄车位上锁、收费公示等现场照片或视频。
通过业主大会或业委会制定停车管理规约，明确车位使用规则，约束开发商行为。联名向住建部门、市场监管部门投诉开发商违规行为，要求其整改或行政处罚。
向当地房管局、物价局举报开发商违规上锁、不合理收费等问题。对拒不整改的开发商，可提起民事诉讼，主张恢复车位使用权或赔偿损失。
核查临时停车收费标准是否超出政府指导价或当地市场行情，若存在违规可要求物价部门介入。若已缴纳租赁费用却无法停车，可要求物业退还相应费用。
物业作为服务方，若未履行协调职责或纵容开发商行为，业主可向物业主管部门投诉，要求更换物业或追究其合同责任。
标题6：消防栓里没水管，出了事谁负责？
湖南日月明律师事务所晏月清律师答：
根据《物业管理条例》第三十五条，物业有义务维护公共消防设施。业主应第一时间向小区物业反映情况，要求其履行合同义务，补充安装消防水管并确保正常供水。若物业推诿或拖延，可要求其出具书面整改计划，并保留沟通记录作为后续维权证据。
若小区尚在房屋保修期内，且消防设施缺失属于建设遗留问题（如未按规划安装），可直接向开发商投诉，要求其承担整改责任。
若物业和开发商均未解决问题，需立即向消防部门举报。消防部门依法对消防设施进行监督检查，可责令责任单位限期整改。
证据固定：对缺失水管的消防栓进行拍照、录像，并记录具体位置和时间，作为投诉或诉讼的证据。
根据《消防法》第六十条，消防设施未保持完好有效的单位可能面临最高5万元罚款，直接责任人可能被警告或罚款；若因设施缺失导致火灾损失扩大，责任方需承担民事赔偿甚至刑事责任。
