“老业主推荐新客户认购成交后，可获赠物业管理费……”为了吸引客户，不少楼盘销售时打出了“老带新”赠物业费的广告，然而当老业主成功推荐新客户购房后，遇到房地产公司不履行承诺怎么办？近日，宁乡市人民法院蓝月谷人民法庭审理并宣判了一起合同纠纷案。
基本案情
2020年3月，房地产开发公司M公司发布商业广告，广告载明“A项目老带新奖励：老带新成交同享两年物业管理费用赠送，老业主可享推荐奖励”。
业主老罗在看到广告后，推荐新业主老刘认购了该项目的4套房屋，之后M公司与老罗签订了《A项目赠送物业管理费确认书》，该确认书载明老罗可享受公司赠送的物业管理费6806元、6845元、6806元、6845元，共计27302元。同时，该确认书亦载明：赠送的物业管理费仅用于实际产生的物业管理费用抵扣，不可折现，不可找零，不可转让，抵扣方式以现场操作为准。
确认书签订后，约定的物业费却久久未见踪影，老罗于是将M公司诉至法院。
法院判决
法院经审理认为，本案是合同纠纷，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，M公司发布了商业广告“A项目老带新奖励：老带新成交同享两年物业管理费用赠送”，老罗推荐老刘在此项目购买了四套房屋后双方签订《A项目赠送物业管理费确认书》确定赠送老罗物业管理费共计27302元。综上，双方之间存在合同关系，老罗已履行相关义务，有权要求M公司按约定履行义务。
法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百七十二条规定“要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”和第四百七十三条规定“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约”。本案中，M公司发布的A项目老带新奖励内容具体明确，即同享两年物业管理费用赠送，且该商业广告在外观上所呈现出M公司愿意受约束的意思，故该商业广告应为要约。另，双方此后另行签订了《A项目赠送物业管理费确认书》也表明M公司愿意受该商业广告约束。综上，M公司上述主张，于法无据，法院不予采纳。
法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十二条规定“当事人约定由债务人向第三人履行债务，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任”。本案中，《A项目赠送物业管理费确认书》载明“赠送的物业管理费仅用于实际产生的物业管理费用抵扣，不可折现”，M公司向法院出具补充说明载明“如M公司确认相应业主可享受物业费减免优惠的，则由M公司向物业公司支付费用，以抵扣实际产生的物管费”。由此可知，双方约定案涉物业费系由M公司向物业公司缴纳，但M公司一直未向物业公司缴纳物业费，故其应向老罗承担违约责任，因此，老罗有权要求M公司折现。
据此，法院依法作出判决，M公司支付老罗物业管理费27302元。
一审宣判判决后，M公司不服提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
法官提醒
法官提醒广大业主，在享受购房优惠时一定要保持警惕，仔细审查合同条款和承诺内容，避免被不实承诺所蒙蔽，落入“空头支票”的陷阱。同时，对于房地产公司而言，应当遵守诚信原则，切实履行自己的承诺，对于物业公司而言，应该加强与房地产公司的沟通协作，确保业主的权益得到保障。
