公益普法简报·2025年第127期·总331期
7月11日—13日，红网《问法湖南》栏目共收到律师回复81次，主要咨询领域为财产损害、房产纠纷、债务债权等。热心律师主要有：湖南娄星律师事务所刘勇军律师、湖南通程律师事务所甘靖雯律师、北京市京师（长沙）律师事务所黄春香律师。
律师回复精选
1. 地下车库的产权归属如何确认？
长沙网友问：地下车库负一层和负二层，产权归属如何确认？是否属于业主？还是属于开发商？如果是开发商的，需要开发商提供哪些证件证明？开发商收取停车费，是否需要取得业主的意见？
北京市京师（长沙）律师事务所黄春香律师答：
关于地下车库负一层和负二层，产权归属是属于业主还是开发商，首先可以查看合同约定。根据《民法典》第275条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。若购房合同明确约定地下车库归业主所有或归开发商所有，那么就按合同执行。如果没有约定，则需要判断建设成本是否分摊：如果开发商把地下车库的建设成本算进了房价，让业主在买房时间接承担了这部分费用，那这地下车库就应该归全体业主共有。要是建设成本没分摊，且开发商能证明对车库建设成本等享有独立权益，那产权大概率归开发商。可以让开发商提供产权证明、规划审批文件、建设成本文件等资料来确认权属。如果地下车库归业主共有，开发商或物业服务企业收取停车费，需要取得业主的意见。如果地下车库归开发商所有，开发商有权自主决定是否收取停车费以及停车费的收费标准等。
2.车辆被未成年人偷开出车祸，其监护人不想赔钱，车主如何维权？
长沙网友问：2025年6月30日凌晨，我名下的机动车停在我家店门口的，被未成年拉车门实施盗窃，但车内并没有财物，他发现了钥匙，于是就用钥匙打开机动车，把车开走了。凌晨1点50分，载着合计他本人在内一共9个人（车核载人数是5人）的情况下，车失控掉头撞向了停在停车位的两台机动车，事后他肇事逃逸。我在得知车辆不见后迅速报警，派出所和交警队迅速掌握了嫌疑人的身份信息，并且在7月2号抓捕归案。交警队的事故认定书明确指出该驾驶人肇事逃逸、无证驾驶、超载超员，指定该驾驶人承担这次事故的全部责任，但是驾驶人的监护人并不积极赔偿三车的损失以及交通行政处罚的罚款！并且，派出所的行政处罚决定书里阐述了该驾驶人在同年5月26日有其他犯罪事实！目前监护人认为我钥匙保管不当，需要承担相应的责任！我如何得到自己应有的赔偿？如果我要承担责任的话，需要承担多少责任？
北京市京师（长沙）律师事务所黄春香律师答：
《民法典》第1212条规定：未经允许驾驶他人机动车，发生交通事故造成损害，属于该机动车一方责任的，由机动车使用人承担赔偿责任；机动车所有人、管理人对损害的发生有过错的，承担相应的赔偿责任，但是本章另有规定的除外。
根据您的陈述，您存在钥匙未妥善保管等管理上的重大疏忽，导致车辆被未成年人轻易偷走，具有一定过错，需在过错范围内承担部分责任。您自身车辆受损，如果投保了“机动车盗抢险”，可尝试通过法律途径向保险公司主张理赔，保险公司赔付后有权向未成年的监护人追偿。如果没有购买保险，可以要求未成年监护人承担部分责任。
3.房子被纳入保交楼，可以向法院起诉讼要求解除购房合同吗？
邵阳网友问：房子本应2023年12月交房，但是因为开发商违约，一直没有交房，现已纳入保交楼，我想问保交楼的政策有哪些？保交楼的时效一般是多久？保交楼目前有什么政策？房子纳为保交楼是否可以向法院提起诉讼解除购房合同？
北京市京师（长沙）律师事务所黄春香律师答：
保交楼是指2022年8月，住建部、财政部、人民银行等相关部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，以解决保交楼资金难题等。保交楼的时效没有统一标准，会因项目具体情况而异。如果开发商未按合同约定交房，您可以提出解除合同，并要求开发商承担违约责任。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
以上为律师个人意见，仅供参考。
4.邻居私自移门，物业不管，如何处理？
娄底网友问：同一层的业主私自移门，把门移到与消防通道齐平。只要他们家把门打开，就挡住了消防通道，已经严重影响我们这一层住户的安全。如果出现什么重大事故，我们的安全是没有保障的，而且我们多次向物业提出不许移门，物业没有及时去管理，而且那属于公摊面积，不属于501的面积。如果大家都这样做，那我是不是可以把电梯都给包起来让我一个人使用呢？
湖南娄星律师事务所刘勇军律师答：
从你反映的情况，邻居属于改变共有部份房屋结构的行为，可以依据《民法典》第二百七十一条起诉于法院，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。公共通道、消防通道属于全体业主共有，任何业主不得私自占用。物业有责任和义务维护小区公共区域的安全和秩序。也可以向物业反映情况，要求其采取措施，恢复消防通道的畅通。如果物业未履行管理职责，导致公共区域被占用，您有权要求物业承担相应的法律责任。您还可以向当地消防部门投诉，说明消防通道被占用的情况，要求其介入调查并责令整改。如果物业和相关部门的协调均无果，要求侵权业主恢复原状并承担相应的法律责任。
以上为律师个人意见，仅供参考。
5.申请强制执行后，一直未处理，怎么办？
郴州网友问：我母亲被人殴打住院，还有近一万元医疗费用未执行到位。对方家里有房产，家庭条件良好，不知道什么原因，法院没有执行他的家庭财产。4月29号，我们已经申请恢复强制执行，现在已经过去近三个月了，没有任何消息。
湖南通程律师事务所甘靖雯律师答：
据您所述，对方家庭条件良好且有房产，但法院尚未执行其财产。您可以向法院提供具体的财产线索，包括房产的具体位置、车辆信息、银行账户等。根据《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第六条，执行实施案件以裁定终结本次执行程序方式报结后，如发现被执行人有财产可供执行，申请执行人申请或者人民法院依职权恢复执行的。您已于4月29日申请恢复强制执行，您可以再次联系执行法官询问案件的具体进展情况，了解是否存在需要补充材料或其他程序上的问题。要求法院加快执行进度，并附上您已提交的申请材料和财产线索。如果法院执行不力，您可以向法院内部信访部门进行投诉，还可以向检察院申请执行监督。检察院可以对法院的执行行为进行监督，推动案件的执行。
以上为律师个人意见，仅供参考。
6.漏水到楼下，我要给楼下全部重新装修吗？
湖南通程律师事务所甘靖雯律师答：
如果漏水是由于您家房屋的设施老化导致的，那么您作为房屋所有权人或使用人需要承担赔偿责任。应恢复受损房屋到漏水前的状态。
具体赔偿范围包括：受损墙面、天花板、地板的修复费用等。赔偿时可以考虑受损物品的折旧，通常按照市场惯例或通过专业评估确定。如果仅修复渗水处会导致色差等问题，可以进行合理的修复范围扩展，但需控制在合理范围内。如果楼下业主要求全部重新装修，需评估其合理性。如果仅局部受损，全部重新装修可能不合理，您可以要求通过专业评估确定合理的修复范围。可以首先与楼下业主协商，明确修复范围和赔偿金额。协商时可以参考专业维修报价，如果协商不成，可以共同委托有资质的第三方评估机构对损失进行评估，确定合理的赔偿金额。
以上为律师个人意见，仅供参考。
