生活中，很多借款人为筹措资金不惜与债权人签订“房屋买卖合同”，将房屋过户给债权人，双方约定待还清欠款后再将房屋过户回来。但将房屋过户至他人名下，借款人会面临一定的法律风险，有可能出现借款人有能力还清借款，却发现房屋无法顺利“赎回”的情形。山西省晋城市城区人民法院就受理了这样一起案件。
基本案情
2021年2月，张某向王某借款40万元，约定了借款期限、利率等，同时双方签订了《存量房买卖合同》，张某将名下的一套房屋过户给王某，作为对上述欠款的担保。2022年11月，张某向王某表示要还款，并要求归还房屋，遭到王某拒绝。2022年12月，张某再次向王某发送短信，表示要归还借款本息，并通知王某前往不动产交易中心，还款后将案涉房屋进行变更。但王某未按时现身，并拒接电话。
张某已备好50万元，想归还欠款要回房屋，却无法实现，无奈之下，张某将王某诉至法院。
审理过程中，承办法官前往不动产交易中心了解房屋情况，竟发现案涉房屋登记的所有权人为案外人李某，房屋还设定有抵押，抵押权人为某银行。经查询，王某与李某之间签订有《存量房买卖合同》，王某将房屋“出售”给李某，李某又用此房屋向银行贷款75万元，并办理了抵押登记。
基于以上情况，根据张某申请，法院追加李某为被告。李某到庭后表示王某向其借款，将上述房屋过户至李某名下，双方约定两年内还清欠款，房屋重新过户给王某。
张某认为王某擅自将房屋处置的行为侵害了其合法权益，请求确认王某与李某的房屋买卖行为无效，要求李某和王某将案涉房屋过户至张某名下。
法院经审理认为，张某与王某存在借款合同关系，双方签订了《存量房买卖合同》，并将案涉房屋过户给了王某，根据双方的约定，待张某结清借款后，王某应该无条件配合并将案涉房屋过户到张某或其指定人名下。由此可见，张某、王某双方的真实意思是用案涉房屋作为借款的担保，双方构成让与担保法律关系，张某在归还全部欠款本息后，王某应当将案涉房屋过户给张某。
王某后续将案涉房屋过户至李某名下的民事法律行为同样为让与担保合同关系。王某因与李某存在借款关系，将房屋过户至李某名下，但双方约定两年内若能归还案涉房屋所抵的欠款，房屋将重新过户给王某。可见王某与债权人李某之间的真实意思也是用案涉房屋作为借款的担保，该过户行为也应属于让与担保。相应，王某与李某之间签订的《存量房买卖合同》，并非双方真实意思表示，该买卖行为无效。
对于王某将案涉房屋让与担保给李某的行为效力。法院认为，案涉房屋虽登记在王某名下，但王某仅是从张某处取得对案涉房屋的抵押权，并无处分权，王某未经张某同意，再次将房屋抵押给李某的行为，构成无权处分。同时，李某当庭表示，其知道案涉房屋并非王某的，是他人以担保借款的方式过户至王某名下的，故李某取得案涉房屋的抵押权并非善意，相应王某、李某之间的让与担保行为无效。张某在归还王某的欠款本息后，王某、李某应当将案涉房屋过户至张某名下。
合同义务有先后履行顺序的，张某请求将房屋过户至自己名下，其应先向王某归还借款。审理中张某向本院提交了提存申请，并将51万余元的欠款本息缴纳至本院账户，该金额覆盖了张某欠付王某的40万余元本金以及部分利息，可以认定张某已向王某履行债务，王某应向原告返还房屋。
关于被告李某后续将案涉房屋抵押给银行的行为评价。李某向银行贷款，用案涉房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。李某将案涉房屋再行抵押的行为系无权处分，如银行在取得抵押权的过程中是善意且无过错的，银行取得案涉房屋的抵押权。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”故案涉房屋虽设立有抵押权，但仍可以办理过户，张某诉求将房屋过户至其名下与银行享有的抵押权不矛盾，银行的抵押权实现可通过另诉解决。
综上，法院支持了张某的诉讼请求，判决王某与李某之间的房屋买卖行为无效，王某、李某配合张某将案涉房屋过户至张某名下。
法官释法
城区法院凤台法庭副庭长
张晖
本案包含多重法律关系，涉及让与担保法律关系的认定、让与担保法律关系下抵押权人对抵押财产再处分的法律效力评价、提存制度以及抵押权与房屋过户是否矛盾等问题。
让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型性担保。让与担保形式上表现为财产权转让，但双方的真实目的并非转让财产。本案中无论是张某与王某、还是王某与李某，双方虽签订的是房屋买卖合同，但均约定待还清借款后将房屋归还，可见双方的真实目的是用房屋为借款提供担保，应认定为让与担保法律关系。
在让与担保法律关系下，受让人实质仅取得房屋的抵押权。但是，从权利外观来看，受让人是房屋的所有权人，可对其“名下”的房屋进行“处分”。就如上述案例一样，借款人的房屋遭遇被出卖、被抵押。如出现受让人处分房屋的情形，受让人均构成无权处分。对于无权处分的效力，法院应当通过审查相对方是否构成善意取得来认定。如果相对方是善意取得，再处分行为有效，如果相对方明知债权人无处分权，则再处分行为无效。因债权人的再处分行为给原所有权人造成损失的，应当承担赔偿责任。
关于房屋上设定有抵押权是否影响过户转让的问题。我国民法典出台以前，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。民法典出台后，对抵押物转让规则进行了改变，平衡了抵押权人的权益与法律对经济社会发展的作用，除非当事人约定禁止或者限制转让抵押财产并将该约定登记的，否则抵押人可以转让抵押财产。本案中案涉房屋虽设立有抵押权，但并不影响张某要求房屋过户的主张，后续如果抵押权人要求实现抵押权，由此给张某造成损失的，张某可要求无权处分人赔偿损失。
本案还运用了提存制度。当债权人拒收欠款时，借款人可以申请法院对欠款进行提存，视为借款人已履行先合同义务，有权要求债权人归还房屋。
法院在此也提醒借款人，一定要认识到将房屋过户至他人名下的法律风险，切莫图一时便利让自己陷入更大困境。同时也提醒出借方，合法合理地行使权利，否则要承担相应法律责任。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
第四百零一条 抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五百七十条 有下列情形之一的，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：
（一）债权人无正当理由拒绝受领；
（二）债权人下落不明；
（三）债权人死亡未确定继承人、遗产管理人，或者丧失民事行为能力未确定监护人；
（四）法律规定的其他情形。
标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得价款。
