长沙网友问：我们小区物业服务质价不符，备案价格为每平方米2元。小区地上设有三个门，地下车库设有三个出入口，共计六个出入口。这六个出入口均应实行封闭式管理，进出须刷卡验证。但目前，除正大门设有门岗值守外，其余五个出入口均处于开放状态，人员可自由进出。任何时间从这五个出入口进入小区，均可直达任意楼栋的任一楼层。虽然楼栋单元设有门禁系统，但门禁旁张贴有值班室呼叫提示，只需按提示呼叫，值班人员不经身份核实即直接开门放行。
针对上述情况，物业在安全保卫方面是否已构成服务不达标？物业费是否应当相应减免？该情况自2023年至今已持续存在，此期间的物业费是否亦可主张减免？上述诉求是否具备法律依据及合理性？
北京市京师（长沙）律师事务所黄春香律师答：
根据你的描述，我认为物业公司在安全保卫方面没有全面履行其义务，应该承担违约责任或侵权责任，你的诉求是合理的。
首先，业主与物业公司协商确定物业服务、业主向物业公司支付价金、物业公司承诺提供物业服务，属于物业服务合同范畴，合同自承诺生效之日起成立、生效。
根据《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第509条、第942条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，具体到物业服务人，其应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。物业公司安保部门承担维护小区秩序、保护业主安全的义务，小区的出入口属于物业服务区域内的业主共有部分，在此具体场景下、即负担小区六个出入口的管理义务，但该安保部门无视合同条款规定、仅对正大门的进出人员进行核查、对其他五个门的来访人员则采取“呼叫即放行”的放任态度和懈怠作为，构成对合同义务的违反，物业公司应承担违约责任。根据《民法典》第588条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，业主可依据物业服务合同的约定依法维权。你的“物业费打折”的诉求，即返还部分物业费，本质上也是违约损害赔偿，应予支持。
其次，根据《民法典》第1198条，宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。小区出入口可以界定为“公共场所”，已经与业主订立物业服务合同的物业公司可以理解为此处的“公共场所管理者”，其组织下的安保部门也属于“公共场所管理者”，因此物业公司安保部门负担小区出入口的安全保障义务，但其对除了正大门之外的其他五个门采取的“呼叫即放行”的放任态度和懈怠作为，证明其未尽到安全保障义务。若业主因此造成生命财产损失，则物业公司安保部门构成侵权，业主可依此向物业公司安保部门请求侵权损害赔偿。
注：律师解答仅代表其个人观点，仅供参考。
