怀化网友问：2020年购房时开发商承诺业主缴一年物业费、免收后续三年物业费；2021年交房，物业公司扣押钥匙，强制预交一年物业费方可收房，相关约定留有书面凭据。现履约期满，物业拒不兑现免三年物业费的承诺，还就物业费事宜起诉业主。此前有业主已拍到物业留存的减免台账，涉诉业主索要台账却遭物业无故拒绝。
湖南大民律师事务所刘俊律师答：
根据《中华人民共和国民法典》第465条：依法成立的合同，受法律保护。开发商与业主之间的免物业费约定，若合法有效，对承诺方具有约束力。
一、关于开发商承诺对物业公司的效力
开发商与物业公司是两个独立法人主体，开发商的免物业费承诺若未经物业公司确认，对物业公司不当然具有约束力；但业主可依据该承诺向开发商主张违约责任。
关键区别在于若承诺发生在业主与开发商之间（购房时承诺），业主应向开发商追责；若物业公司参与了该承诺（如交费时白纸黑字确认），则可直接约束物业公司。
二、证据准备
1.书面免物业费承诺：开发商出具的任何盖章文件、收据、合同条款
2.缴费凭证：2021年交房时向物业缴纳的1年物业费收据
3.物业台账：其他业主拍摄的物业电脑中“免三年物业管理费”台账照片
4.书面催缴/起诉文件：物业起诉状、催缴通知
5.证人证言：同一情况的其他业主，可共同应诉
建议网友积极应诉，不要消极回避，法院缺席判决可能导致败诉。在诉讼中提出抗辩，要求物业提供其电脑台账（申请法院责令提交）。向法院申请责令物业公司提供其电脑中的免物业费台账记录，若物业拒不提供且无合理解释，可推定该证据对物业不利。
此外，可另案起诉开发商。若法院认定物业不受承诺约束，可另行起诉开发商承担违约赔偿责任。
最后，建议网友向住建部门投诉，举报物业强制以缴费作为交房条件的行为，该做法已违反相关规定。
注：律师解答仅代表其个人观点，仅供参考。
