岳阳网友问：我们买房时约定的物业费为1.2元/平方米，物业在住建局的备案价格同样为1.2元/平方米。然而，物业实际按1.5元/平方米的标准收取费用，这属于违规乱收费行为。小区服务也未达到1.5元/平方米的相应标准，具体表现为：墙面受潮，地面存在渗水污渍；地下车库违规堆放杂物；垃圾桶周边散落大量垃圾袋，垃圾外溢，存在异味、蚊虫滋生及火灾隐患。
湖南大民律师事务所刘俊律师答：
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反合同约定或法律规定，擅自提高收费标准的，业主可以违规收费为由提出抗辩；请求退还违规费用的，人民法院应予支持。
物业费须以备案价为准（有业务会后就是市场调节，业主大会表决后双方协商一致），实际收取1.5元/㎡高于住建局备案的1.2元/㎡，属超标准收费，违反价格管理规定。
同时，墙面受潮、地面渗水、垃圾外溢堵塞消防通道等，表明物业未按约定标准提供服务，可据此主张减免物业费或赔偿损失。
一、证据准备
①保存物业服务合同、备案价文件、缴费凭证及收据；②拍摄墙面受潮、渗水污渍、垃圾堆积及堵塞消防通道的现场照片、视频；③记录报修及投诉沟通记录。
二、救济途径
①向市场监督管理局投诉超备案价收费问题；②就服务不达标问题，先书面要求整改，协商减免物业费；③协商无果可提起诉讼，请求法院判令物业返还超收费用、承担违约责任。
注：律师解答仅代表其个人观点，仅供参考。
作者：红网记者
来源：红网
编辑：雨路
