永州网友问：开发商与物业公司于2016年12月22日签订前期物业服务合同，而物业中标通知书时间为2026年12月28日。合同签订时间早于中标通知书发出时间6天。请问，合同期限应以哪个时间节点为准？该合同是否已经到期？该合同是否有效？该行为是否属于“先定后招”、恶意串通，违反《招标投标法》的规定？
北京市京师（长沙）律师事务所黄春香律师答：
首先，关于合同效力问题。证据显示，前期物业服务合同于2016年12月22日签订，中标通知书于2016年12月28日出具，合同签订时间早于中标通知书6天。物业公司在未取得中标资格的情况下即已提前签订合同，正是“先定后招”的典型特征，违反了《招标投标法》的规定，中标无效，前期物业服务合同的效力存在重大瑕疵。但司法实践对此类合同效力认定不一，主张合同无效存在不确定性。
其次，关于合同期限问题。合同第三十条明确约定“本合同期限自2017年1月1日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。”该条款属于附终止条件的约定，合同期限并非固定年限。中标通知书载明“服务期限：5年，但在此期间内，若业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本服务期限自动终止。”中标通知书中的“服务期限：5年”系公开招标时确定的，属于合同的实质性内容。合同第三十条与中标通知书的约定存在矛盾时，应以招投标文件及中标通知书为准。因此，中标通知书约定的5年服务期（约2017年1月至2022年1月）已届满。按照《物业管理条例》相关规定，前期物业服务合同期满后物业公司继续提供服务的，属于事实上的物业服务关系，业主有权要求重新招标或解除合同。
最后，建议采取以下措施：
1.保存证据。将合同原件、中标通知书及招标公告（如有）全部留存。
2.申请信息公开。向当地住建局或房管局申请公开该招标项目的完整档案，核查投标人数量、招标公告发布时间及评标时间等。
3.向主管部门投诉。向永州市住房和城乡建设局投诉，要求对招标程序的合法性进行调查。
4.成立业主委员会。这是从根本上解决问题的路径，业委会成立后可依法重新选聘物业公司。
5.提起民事诉讼。以合同违反《招标投标法》强制性规定为由，请求法院确认合同无效。
注：律师解答仅代表其个人观点，仅供参考。
