案情回顾
龙先生与何女士均系衡阳市某小区住户，龙先生住402房，何女士住502房，双方为上下楼邻居关系。2019年，龙先生发现家中厨房天花板等处出现渗漏现象，遂向楼上的502房、602房、702房业主反映。602房、702房住户经排查，未发现渗漏点。2023年4月11日，龙先生通过业主微信群中发布一张天花板漏水发霉的照片，留言告知502房业主自家厨房天花板因漏水起霉已久，请求502房业主协助解决。何女士见后回复称其不在家，随即询问龙生生是什么时候发现起霉。4月13日，龙先生又在该微信群中发布一张漏水发霉的照片及视频，并留言“水天天在浸”，何女士随即回复称自家自来水总开关已于4月9日关闭。5月9日，何女士请维修师傅来家里将厨房中包裹下水管的墙体凿开查找漏水点，并将照片和视频发布至业主微信群，说明是公共下水管断掉漏水。维修师傅随后对该下水管进行了维修，何女士又将维修视频及1500元维修费收据发布至业主微信群。维修好后，何女士通过电话将上述情况告知龙先生，龙先生在电话中要求何女士对其家中漏水所致的财产损失进行赔偿，何女士认为漏水的是公共下水管故不愿赔偿，双方为此协商未果，龙先生遂将502房业主何女士及其丈夫谢先生一起诉至法院。
法院审理
法院审理后认为，谢先生、何女士作为502房业主，对位于其专有区域内的共有管道负有日常管理和维护义务，其在装修时将位于其建筑物专有区域内的共有管道包裹覆盖，并长期在外地居住，使房屋处于闲置状态无人管理，给日常管理维护带来一定隐患。渗漏事故发生后，谢先生、何女士又未能及时进行故障排查和采取相应措施，且其他业主又无法进入其房屋对该共有管道进行管理维护，两人在客观上存在怠于行使其共同管理权的行为，亦妨碍了其他业主行使共同管理权，导致402房因长期持续渗漏而遭受财产损失，其行为明显存在过错，应承担赔偿责任。而本案中602房、702房两户业主在龙先生家发现渗漏现象后已经及时进行了排查，对位于其建筑物专有区域内的共有管道尽到了管理和维护义务，且在审理过程中，法院委托相关机构对房屋漏水原因及房屋所受损失分别进行了鉴定，根据鉴定意见该两户的日常厨房用水排放并非402房渗漏产生的原因，如判其承担赔偿责任明显有失公平，故认定该两户业主不承担赔偿责任。最终，雁峰区人民法院判定谢先生、何女士应赔偿龙先生财产损失共计13350元，相关鉴定费用也由两被告承担。判决后，双方均服判息诉。
法官说法
建筑物区分所有权包括专有权、共有权和共同管理权，业主对其建筑物专有部分享有专有权，对共有部分享有共有权和共同管理权；业主行使其专有权，不得妨碍其他业主共有权和共同管理权的行使。本案发生渗漏的排污主管为所在单元一侧全体业主共用的公共下水管道，属于专有部分以外的共有设施。全体共有业主对该管道享有共有权，并共同承担管理和维护义务，但位于建筑物专有区域内的共有管道，在未经专有部分业主许可的情况下，其他业是无法进入该专有区域进行管理维护的，故对位于每户建筑物专有区域内的共有管道，应当由每户业主负责日常管理和维护，在发现故障或隐患后，应当及时通知其他共有业主并采取相应有效措施。如业主怠于行使其共同管理权，客观上又妨碍了其他业主行使共同管理权，则相应业主对此存在过错，应当对因其建筑物专有区域内的共有管道破损漏水造成其他业主所受财产损失承担相应赔偿责任。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。
第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
