公益普法简报·2025年第222期·总426期

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律师回复精选

1.物业在小区门口规划车位并出售，侵害业主权利

湖南如金律师事务所胡娟律师答：

针对你反映的问题，你可以采取以下维权措施。

1.与物业进行沟通，指出其擅自规划车位的行为未经过业主同意，且堵塞了通行道路和逃生通道，要求物业限期整改。以书面形式向物业提出整改要求，并保留好书面材料，作为后续可能的法律程序的证据。

2.如果与物业沟通无果，您可以向业主委员会反映情况，由其代表全体业主与物业进行协商，督促物业改进服务。业委会有权要求物业停止违规行为，恢复原状，并采取合理措施保障业主的通行和安全。

3.向当地住房和城乡建设部门投诉，反映物业擅自规划车位、堵塞通行道路和逃生通道的违规行为。由于堵塞逃生通道可能违反消防安全规定，向消防部门投诉，要求其对物业进行调查处理。

4.如果上述方法均无法解决问题，您可以向人民法院提起诉讼，要求物业停止侵权行为，恢复原状，并赔偿因违规行为造成的损失。

2.业主委员会要求缴纳6万元的自救资金，合法吗？

郴州网友问：小区部分业主私自成立了自救业主委员会，现在要求我缴纳6万元的自救资金，如果不缴纳该笔资金，等交房了我不能给房子装修入住，请问这是不是强盗行为？该行为是否构成违法犯罪？

湖南如金律师事务所胡娟律师答：

根据你描述的情况，部分业主私自成立的“自救业主委员会”要求你缴纳6万元自救资金，并威胁不缴纳就收取滞纳金且不允许装修入住，这种行为存在法律问题。

根据《物业管理条例》，业主委员会的成立必须经过合法程序，包括召开业主大会、选举产生委员等，且需经过专有面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。私自成立的“自救业主委员会”未经合法程序，不具备合法的主体资格。你从未收到任何电话或书面通知要求签署相关文件，这违反了业主大会的基本程序，即《业主公约》和《业主大会议事规则》应公告并让业主知晓。

根据《物业管理条例》，涉及筹集和使用专项维修资金等重大事项，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。未经合法程序擅自要求业主缴纳6万元资金，明显不符合法律规定。自救业主委员会无权单方面设定滞纳金，更无权限制业主对自有房屋的装修和入住，这侵犯了业主的合法权益。

维权建议：

当地房地产行政主管部门或物业管理部门投诉，要求对“自救业主委员会”的合法性进行审查，并对其违规行为进行处理。如果相关部门处理无果，可以向法院提起诉讼，要求确认“自救业主委员会”的行为无效，维护自己的合法权益。

3.KTV隔音效果不好，影响附近居民休息，该怎么维权？

湘潭网友问：小区对面开了一个KTV，隔音效果不好，每天影响周围居民休息，睡眠质量长期受影响。

湖南日月明律师事务所何晓燕律师答：

根据您所描述的问题，建议您可以向城市管理和综合执法局（城管）进行投诉举报，这是最主要的负责部门，他们负责处理噪音扰民等问题。

在投诉前，建议您做好以下准备，以便更清晰、有力地反映问题：

明确噪音的具体位置、噪音扰民严重程度等，如果可能，拍摄一些照片或视频作为证据，例如占深夜喧闹的现场等。这些证据在后续处理中会非常有帮助，最重要的是要清晰地表达您的诉求。

4.车位已经被法院查封，物业还要收取停车费和服务费，是否合法？

长沙网友问：目前我们小区的车位大部分被法院查封了，但物业对小区内被法院查封的车位收取停车费和服务费。请问收费行为是否合法？

湖南日月明律师事务所晏月清律师答：

如果车位已被法院查封，物业仍收取停车费和服务费，可参考以下解决办法。

1.确认车位权属与查封状态。首先核实车位的查封原因、查封期限及当前权属状态。若车位仍登记在开发商名下且被查封，物业无权擅自收取停车费，因查封期间车位禁止用于收益。

2.与物业沟通协商。向物业说明车位已被查封的情况，要求其暂停收费，并提供查封相关文件（如法院查封公告）作为依据。明确指出查封期间物业无权收取费用，避免产生新的纠纷。

3.向相关部门投诉。若物业拒绝协商，可向当地物业管理部门、街道办事处或消费者协会投诉，反映物业违规收费问题，请求介入调解。投诉时需提供车位查封证明、与物业沟通的记录等材料。

4.法律途径维权。若协商和投诉无果，可考虑通过法律途径解决。咨询专业律师，根据具体情况提起诉讼，要求物业退还已收取的费用，并承担相应责任。需注意保留相关证据，如缴费记录、沟通记录、查封公告等。

注意事项：

若车位已实际被查封，物业应停止收费，否则可能构成违规。若车位涉及司法拍卖或后续解封，需关注法院通知，及时办理相关手续。维权过程中保持理性，通过合法途径解决问题，避免冲突升级。

5.违法辞退员工，员工可以获得哪些赔偿？

郴州网友问：对方拖欠工资，违法辞退，不缴纳社保，未签订劳动合同，员工可以获得哪些赔偿？

湖南日月明律师事务所晏月清律师答：

如果用人单位违法辞退员工，员工可以获得以下赔偿。

1.违法解除劳动合同赔偿金

用人单位需按照员工在本单位的工作年限，以每满一年支付两个月工资的标准支付赔偿金。工作年限六个月以上不满一年的按一年计算，不满六个月的支付一个月工资。月工资按员工离职前12个月的平均工资计算，若平均工资超过当地社平工资三倍，按三倍封顶计算，且赔偿年限最高不超过12年。

2.未结工资及加班费

用人单位需结清员工在职期间的未发工资，并支付未支付的加班费。加班费计算标准为：平日加班1.5倍工资、休息日加班2倍工资、法定节假日加班3倍工资。

3.未休年假工资补偿

若员工存在未休年假，用人单位需按日工资的300%支付补偿（包含正常工作期间的工资，额外支付200%）。

4.代通知金（若符合条件）

若用人单位未提前30日书面通知解除劳动合同，且符合《劳动合同法》第四十条规定的情形（如医疗期满、不胜任工作等），需额外支付一个月工资作为代通知金。

5.社保及公积金补缴

若用人单位未依法缴纳社保或公积金，员工可要求用人单位补缴在职期间的差额部分。

注意事项：

员工需保留相关证据，如辞退通知、工资条、考勤记录、工作邮件等，以便通过劳动仲裁或诉讼主张权益。

若用人单位存在违法辞退行为，员工可选择要求继续履行劳动合同或主张赔偿金，具体可通过劳动仲裁或法院诉讼解决。

建议员工在遭遇违法辞退时，及时咨询专业律师，以维护自身合法权益。