公益普法简报·2025年第200期·总404期
律师回复精选
1.农村宅基地买卖是否合法？
长沙网友问：请问浏阳的农村宅基地是否可以买卖？农村宅基地买卖合规合法吗？
湖南日月明律师事务所晏月清律师答：
村宅基地买卖是否合法需分情况讨论：
1.同一集体经济组织成员间买卖
同一集体经济组织成员（如本村村民）之间的买卖合法。双方需经村委会同意并取得乡级政府批准，且受让人无其他宅基地。
2.卖给非集体成员
非本集体经济组织成员（如城市居民）购买宅基地房屋的，交易因违反《土地管理法》强制性规定而无效。2025年中央一号文件明确禁止城镇居民到农村购买宅基地，司法实践中此类合同会被认定为无效。
3.法律后果
合同无效。非集体成员间的买卖合同自始无法律效力，买方需返还购房款。
处罚措施。出售方可能面临合同无效后的财产返还责任，若涉及变相买卖或违规合作建房，可能被追究法律责任。
4.政策最新动态
2025年中央一号文件及地方政策持续强化对宅基地流转的管控，严禁城镇居民参与宅基地交易，强调“一个不能、两个严禁”原则。
2.小区“一位一车”，第二辆车就要按临停收费是否合理？
长沙网友问：我在小区购买两个产权车位，系统录入了四台车，近期发现第三台私家车进出小区需按临时停车标准缴费，我对此规定非常不满。
湖南日月明律师事务所晏月清律师答：
关于“一个车位只能停一辆车，第二辆车按临时停车标准收费”的合理性，需结合车位产权、使用规则及实际影响等多方面因素综合判断，以下是具体分析：
1.车位产权与使用权限
若车位为业主自有产权（如通过购买取得不动产权证书），业主依法享有对该车位的占有、使用、收益和处分权利。只要车辆停放未超出车位划线范围，且未影响其他业主权益或公共安全，业主有权决定停放车辆数量，物业无权额外收费。例如云南普洱朱女士的案例，法院判决支持业主在自有产权车位内停放两辆车无需额外缴费。
若车位为租赁或共有产权性质，使用规则可能受合同约定或管理规定限制，需按约定执行。
2.使用合理性与公共影响
若停放两辆车未超出车位划线范围，且未占用公共通道、不影响其他车辆通行或存在安全隐患，属于合理使用，不应额外收费。
若停放两辆车导致车辆部分超出车位线，占用公共区域或影响他人通行，物业可依据管理规定对超出部分按临时停车收费，或要求业主规范停放。
3.物业管理职责与收费依据
物业对停车场有管理职责，但收费需合法合理。若无合同约定或合理理由，单纯以“一车一位”为由对自有产权车位的第二辆车收费，缺乏法律依据。
若因多车停放增加管理成本（如需额外引导、维护秩序），物业可与业主协商收取合理管理服务费，但不应以临时停车费名义重复收费。
对于自有产权车位，若停放两辆车未超出划线范围且不影响公共利益，按临时停车标准收费不合理，业主有权拒绝。
若停放行为超出车位范围或影响公共秩序，物业可依规处理，但需明确区分管理服务费与临时停车费的性质。
建议业主与物业通过协商或书面约定明确车位使用规则，避免纠纷。若发生争议，可依据《民法典》等相关法律法规维护自身权益。
3.在江永县遛狗不牵绳的行为没人管吗？
永州网友问：《动物防疫法》第三十条明确规定携带犬只出户的，应当按照规定佩戴犬牌并采取系犬绳等措施，防止犬只伤人、疫病传播。这个出“户”的范围到底在哪？小区、公园、街上随处可见散养和不牵绳遛狗的，小型犬就不说了，大型犬也不牵绳，还大路上乱跑，引起交通事故怎么办？还有害怕狗的人是禁止出门了吗？
北京市京师（长沙）律师事务所黄春香律师答：
《民法典》第一千二百四十五条 饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任；但是，能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的，可以不承担或者减轻责任。如果未牵绳发生交通事故，狗主人需要承担相应的责任。
另外《民法典》第一千二百四十六条 违反管理规定，未对动物采取安全措施造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任；但是，能够证明损害是因被侵权人故意造成的，可以减轻责任。如果狗咬伤了他人，狗主人也需要承担责任。您发现遛狗不牵绳，可以向公安报警处理。
4.开发商合同诈骗，一房两卖，我怎么维权？
邵阳网友问：本人2019年与湖南省创洁房地产开发有限公司签订合同，购买了创洁物流园8栋2楼商铺，到现在为止已经付款了201300元。2024年5月，我了解到，我购买的商铺早就已经卖给了别人，根本不可能给我办理房产证。
北京市京师（长沙）律师事务所黄春香律师答：
根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，。
我国采取的是公示登记主义制度，不动产的所有权自登记时成立。如果商铺有两个买家，则谁先进行不动产登记，谁就取得房屋所有权，未经登记，买受人只享有债权请求权。
如果对方已经取得登记，则您可以因合同目的不能实现请求解除合同，并要求出卖人承担返还已付购房款及利息、赔偿损失的民事责任。协商不成的，可以起诉到法院维权。诉讼过程中，您可以申请保全，冻结开发商账户，确保判决后能顺利执行。
