公益普法简报·2025年第199期·总403期
律师回复精选
1.购房的支付的3万元定金无法退还，怎么办？
岳阳网友问：本人在御城新天地认购房产并支付3万元定金至公司账户（非监管账户）。9月中旬，该公司因拖欠土地款导致网签被锁，权限恢复后即催促我办理首付，否则将起诉。我要求退定解除认购，对方拒绝。现发现该公司存在经营风险，担心其跑路，咨询如何退还定金。
湖南天地人律师事务所王壮律师答：
如果是因为开发商的原因导致未能签订正式的商品房买卖合同，那么开发商应当双倍返还定金。如果因为不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立，开发商应当将定金返还给购房者。如果双方在签订认购书后，因合同内容未能达成一致导致未能签订正式合同，属于不可归责于双方的事由，房地产开发公司应返还定金。
根据您的情况，如果是因为您个人的原因决定不购买房屋，根据一般的认购协议条款，定金可能不予退还。但如果是由于不可归责于双方的事由，或者双方未能就合同的具体条款达成一致，您可能有权要求退还定金。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
2.物业违规收费并威胁停水停电怎么办？
邵阳网友问：本人于近期在江山赋小区办理交房并开始装修。期间，小区物业公司多次以威胁的口吻，催促我缴纳费用：物业管理费560元，垃圾清运费700多元，三年没有住的物业费9000多，装修押金2000元。物业人员明确表示，如果我不缴纳这些费用，他们将采取 “停水、停电” 的极端手段。
湖南天地人律师事务所王壮律师答：
业主可通过以下方式维权：
一、与物业公司协商
业主可先尝试协商沟通，明确指出其行为违法。
二、向相关部门投诉
1.房地产行政主管部门。当地住建局或房管局等部门负责物业管理活动的监督管理，可通过电话、书信、网络平台等方式，向其投诉物业停水停电的违规行为，要求介入调查，责令物业恢复水电供应，规范物业管理相关事宜，并对物业的违规行为进行处理。
2.供电公司和供水公司。业主可向当地供电公司、供水公司反映情况，告知是物业违规操作导致停水停电，要求其保障业主正常用水用电。供电供水公司有义务核实情况，并采取措施制止物业的违法干扰行为，恢复水电供应。
3.消费者权益保护组织。若业主认为物业停水停电等行为侵犯了自身消费权益，可向消费者权益保护组织投诉，请求介入调解，促使问题得到解决。
4.街道办事处或社区居委会。他们能起到沟通协调作用，业主可向其反映情况，由街道或社区组织协商，推动问题解决。此外，也可拨打12345政务服务便民热线，按语音提示反映相关问题，后续会有相关人员跟进处理。
三、提起诉讼
若上述方法无法解决问题，业主可收集相关证据，如停水停电的时间记录、与物业沟通的聊天记录或通话录音、向相关部门投诉的记录、因停水停电造成损失的证明等，向人民法院提起诉讼，要求物业承担违约责任，恢复水电供应，赔偿因停水停电给业主造成的损失。
3.刹车系统失灵，我可以要求换车吗？
怀化网友问：本人于2023年11月在怀化保利宝马4S店花费70万元购买一辆宝马X5。车辆在2024年5月首次出现刹车总泵失灵，经4S店维修后，于2025年9月再次发生完全相同故障。
因同一关键安全部件在短期内连续失效，已对驾驶人造成严重的心理恐慌与驾驶安全隐患。鉴于刹车系统失灵属重大质量问题，本人已多次与4S店协商要求退换车辆，但对方均未予解决。
北京市京师（长沙）律师事务所黄春香律师答：
根据《家用汽车产品修理更换退货责任规定》第二十四条“家用汽车产品在三包有效期内出现下列情形之一，消费者凭购车发票、三包凭证选择更换家用汽车产品或者退货的，销售者应当更换或者退货：（一）因严重安全性能故障累计进行2次修理，但仍未排除该故障或者出现新的严重安全性能故障的；（二）发动机、变速器、动力蓄电池、行驶驱动电机因其质量问题累计更换2次，仍不能正常使用的；（三）发动机、变速器、动力蓄电池、行驶驱动电机、转向系统、制动系统、悬架系统、传动系统、污染控制装置、车身的同一主要零部件因其质量问题累计更换2次，仍不能正常使用的；（四）因质量问题累计修理时间超过30日，或者因同一质量问题累计修理超过4次的。”之规定，刹车系统失灵属于严重的安全性能故障。
您描述的情况中，车辆在2024年5月4日和2025年9月8日两次出现刹车总泵失灵，且经维修后仍反复出现同一问题，符合“同一安全性能故障经两次修理仍不能正常使用的”情形，依法有权要求退换车。
如果多次协商无果，建议您尽快向法院提起诉讼，要求退换车并赔偿相应损失。诉讼时需提交充分证据，证明车辆故障事实、4S店及厂家未履行义务等情况。
4.长沙商用性质公寓需缴纳哪些税费？
长沙网友问：出租一套土地性质为“商用办公”的小户型公寓，若承租方要求开具普通发票，作为出租方需承担哪些税费？范围包括发票、房产及收入相关的全部税费。
北京市京师（长沙）律师事务所黄春香律师答：
根据我国现行税收政策，土地性质为商用办公的小户型公寓出租并开具普通发票时，您需承担以下主要税费：
增值税，税率为5%（一般纳税人）或3%（小规模纳税人）。房产税，税率为12%。以租金收入为计税依据，不扣除任何费用。城镇土地使用税，按土地面积和当地规定的税额标准计算，具体税率由省级政府确定，一般在每平方米几元至几十元不等。印花税，税率为0.1%，以租赁合同金额为计税依据。个人所得税，您为个人房东，需按“财产租赁所得”缴纳个人所得税，税率为20%。
