案情简介
某物业公司起诉业主杨某，要求其支付拖欠的物业费3552.56元及违约金741.07元，物业公司未向法院提交已向杨某催讨的书面证据。
法院审理
法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定，“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼”，故在业主欠缴物业费时物业服务人提起诉讼应满足的条件为：业主存在违反约定逾期不支付物业费的行为；物业服务人催告业主在合理期限内支付；合理期限届满业主仍未支付。本案中，物业公司没有提供证据证明其在起诉前履行了对杨某的催告义务，故起诉条件尚未具备，裁定驳回物业公司的起诉。
法官说法
近年来，物业服务合同纠纷案件普遍呈高发态势，经审查很多物业公司并未履行诉前的催讨+合理期限的前置条件，或催讨程序存在敷衍、造假、未实际送达等情形。物业费纠纷本质上是物业服务合同履行中的权利义务争议，但实践中常因双方沟通不畅演化为激烈冲突。法律规定要求物业公司履行催告义务，实质是通过程序规则引导双方优先协商，避免司法程序被异化为“暴力催收工具”，促使双方从“对抗”到“对话”的转向。关于物业公司履行催告义务的积极意义：一是促进矛盾前端化解，减少对抗性诉讼。催告程序要求物业公司以书面形式明确欠款金额、期限及后果，为业主提供反馈渠道，促使物业公司针对性整改。催告程序赋予业主“缓冲期”避免因突然起诉产生抵触情绪。二是规范物业公司权利行使，防止司法滥用。催告程序可筛除未尝试沟通或恶意诉讼的案件。部分物业公司通过批量起诉制造心理威慑，迫使业主妥协，催告程序亦可遏制“以诉施压”乱象。三是倒逼物业服务质量提升，实现良性循环。催告程序中，业主常以“服务不达标”抗辩，倒逼物业公司主动收集业主诉求。对那些符合催告程序，但频繁起诉的小区，法院可向住建部门发送司法建议，形成“司法-行政”协同治理，避免陷入重复性物业案件负担。唯有将催告程序从“形式合规”升华为“实质沟通工具”，才能真正实现“少讼无讼”的社区治理目标。
物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系，在此建议，物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。业主也应对物业公司给予一定谅解，不能求全责备，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，故应当按照合同约定的收费标准交纳物业费，更应在物业公司催讨后积极沟通，主动交纳。唯有通过彼此之间的换位思考和共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。
