贷款买房是商品房买卖合同中常见的付款方式。为了规避风险，贷款银行在要求购房人以所购房屋提供抵押担保的同时，还会要求开发商在办理抵押权登记前提供阶段性连带保证。在还贷过程中，购房者可能因各种原因无法按期偿还贷款，导致“断供”。此时，开发商因承担了保证责任，能否依据双方约定的解除条款主张解除房屋买卖合同？来看雁峰区人民法院审理的一起案件。
基本案情
2019年8月，购房者小明与某开发商签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价86万，其中首付款50万，剩余房款36万元以按揭方式支付。合同还约定，在开发商提供按揭贷款担保期间，若购房者逾期两个月以上（含两个月）未偿还银行贷款本息，开发商有权解除《商品房买卖合同》，并要求购房者支付全部购房款10%违约金。
合同签订后，小明支付了首付款并办理了按揭贷款手续，开发商作为阶段性担保人协助完成了网签及抵押预告登记。然而，自2023年9月起，小明因个人经济困难开始逾期还款，贷款银行陆续从开发商的保证金账户中扣划了4.8万元。开发商据此诉至法院，请求解除与小明签订的商品房买卖合同，要求小明支付全部房款10%的违约金、代偿款4.8万元及资金占用利息，并配合办理网签和预抵押登记的注销手续。
小明辩称，已通过支付首付款和按揭款的方式将全部房款支付到位，房屋买卖合同已履行完毕。但开发商逾期未办理房屋产权登记手续，构成违约；开发商的担保行为系与贷款银行发生的，与房屋买卖合同的履行无关。
贷款银行认为，开发商、购房者之间的房屋买卖合同，与贷款银行、购房者、开发商之间的贷款担保合同是相互独立的法律关系，不存在冲突。解除商品房买卖合同并取消预抵押，将损害贷款银行的利益，因此应不予支持。
法院判决
法院经审理认为，在房屋买卖合同履行过程中，购房者已支付首期款50万元，并通过按揭贷款的方式支付剩余房款36万元，已履行了支付全部购房款的主要义务，开发商的合同目的已经实现。虽然购房者后续未按期偿还银行贷款，致使开发商因保证责任代偿了部分到期银行贷款本息，但这并不影响双方房屋买卖合同的履行利益。开发商在承担保证责任后，可以通过向购房者行使追偿权来获得补偿，也可以通过办理涉案房屋的权属登记解除保证责任，并非只能通过解除合同来保护自身利益。此外，购房者表示愿意继续履行贷款合同并偿还代偿款，因此直接解除合同不利于市场经济秩序的稳定，亦不符合合同立法中“促进交易”的核心价值。据此，法院仅支持了开发商关于代偿款及资金占用利息的诉讼求情，驳回了开发商的其他诉讼请求。
法官说法
住房，承载着民众的安居梦想，从购房合同的签订，到贷款办理、产权登记，每个环节都有详尽的法律条款保驾护航，旨在保护购房者的合法权益，维护市场经济秩序的稳定。购房者无力偿还贷款时，开发商并非必然有权解除合同。当事人行使约定解除权时，不仅要审查约定的合同解除事由是否发生，还要结合案件事实审查违约方的违约程度以及违约行为是否导致守约方的合同目的无法实现，是否必须通过行使合同解除权来保护守约方的合同利益。
如果购房者因经济困难导致房贷逾期，可与贷款银行协商，申请调整还款计划。一旦被起诉，购房者千万不能逃避诉讼，而应积极配合应诉，争取协商解决问题。开发商也应及时为业主办理房屋产权登记，降低担保风险。开发商在承担保证责任后，也可通过向购房者追偿来保障自己的合法权益。
