基本案情

刘某系长沙市某小区的业主，2018年8月购买了涉案房屋。2020年6月，因刘某配偶涉嫌违法犯罪，涉案房屋被公安机关依法先行查封，且经法院生效判决确认，该房屋应予以追缴，按比例退还给各受害人。刘某认为，自房屋被公安机关网络查封后，就已搬离涉案房屋，未再居住，故不再缴纳物业费。后物业公司因催讨无果，2024年9月，诉至长沙市芙蓉区人民法院，请求刘某缴纳拖欠的物业费。

法院判决

法院认为，该案的争议焦点为：业主能否以房屋被查封为由，拒绝缴纳物业费？

法院经审理后认为，本案属于物业服务合同纠纷。涉案房屋被查封期间，或被人民法院依法拍卖后及对房屋的所有权作变更的民事裁定书生效之前，刘某仍是该房屋的所有权人，人民法院采取的强制措施，并没有限制其正常使用涉案房屋（见文末“普法小贴士”）。且涉案房屋被查封，系因刘某的配偶涉嫌刑事犯罪，是自身原因所致。所以，物业公司主张的欠费期间，涉案房屋的产权人仍是刘某。同时，根据法律规定，业主自交房之日起，就应承担物业费缴纳义务，即便刘某未实际居住，但物业公司已提供物业服务，故刘某不能以未居住为由，拒绝缴纳物业费，刘某作为涉案房屋业主，应当支付物业服务费。

法院判决，刘某应当向物业公司支付欠缴的剩余物业费。该案判决后，双方均未上诉。

法官说法 

现如今，被执行人的房产被法院查封、拍卖属于强制执行举措之一，即便在查封期间，业主仍需履行物业费缴纳的义务。物业费的缴纳并不以房产被查封、拍卖作为拖欠、拒绝缴纳的理由。

本案中，物业公司与刘某所签订的前期物业服务合同系双方自愿合法签订的有效合同，双方均应按照该合同约定履行自己的义务。

一方面，物业服务费收取的时间点，是从业主收房之日起，物业公司按照合同约定提供物业服务，业主应当按时缴纳物业费，而不是以业主是否实际使用房屋为标准，所以刘某以未使用房屋为由拒交物业费是不合理的。

另一方面，由于查封只是公安、法院依法对财产采取的一种控制性措施，并不会导致房屋所有权和建设用地使用权发生变更。同时，在业主不采取破坏案涉房屋的情况下，人民法院并不限制业主使用该房屋。故业主以房产被查封作为不支付物业费的抗辩理由，并不应得到支持。

简而言之，被查封房屋的物业费计算节点为拍卖成交确认裁定书生效之日。拍卖成交之前，所拖欠的物业费仍由原业主承担；拍卖成交之后，产生的物业费则开始由买受人承担。

当然，延伸开来，若执行法院在拍卖时已在“竞买须知”“竞买公告”中明确告知竞买人房产存在拖欠物业费等相关费用的瑕疵，并提醒竞买人自行调查，则竞买人出价竞买的行为应视为愿意承担相关费用。此时，由新业主承担积欠的物业费具有法律依据。