公益普法简报·2025年第173期·总377期

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律师回复精选

1. 拍得法拍房一套，法院未明确何时能交房，怎么办？

湖南如金律师事务所叶佩玲律师答：

根据法律规定，法院通常应在送达拍卖成交裁定后15日内将房屋腾空交付给竞买人（除非存在带租拍卖、案外人异议等特殊情况）。您可以向法院咨询具体进展，要求其按照法定程序执行。

建议及时与执行法院沟通，了解未明确交房时间的原因。可能是存在腾房困难（如原业主拒不配合、房屋有租赁纠纷等），也可能是法院工作流程中的延迟。通过正式渠道（如书面申请或电话沟通）催促法院尽快安排交房，并保留相关记录。若法院未在合理期限内交付房屋，您可以依据《民事诉讼法》等相关规定，向法院申请强制执行腾房。法院有权采取强制措施（如张贴腾房公告、强制迁出等）以保障您的权益。

以上为律师个人意见，仅供参考！

2.住宅外墙渗水超两年，开发商不处理怎么办？

长沙网友问：住宅外墙渗水超两年，物业派人检测后确认外墙渗水，向开发商反映要求进行维修，开发商多次推托未进行处理，墙面渗漏面积逐渐扩大，已严重影响居住，寻求相关部门介入调查并责令责任方修复、赔偿。

湖南如金律师事务所叶佩玲律师答：

如果住宅外墙渗水超过两年，根据《建设工程质量管理条例》，屋面防水工程、外墙面防渗漏的最低保修期为5年。若渗水问题发生在交房后5年内，开发商应承担免费维修责任。即使超过2年，只要在5年保修期内，开发商仍有义务维修。

拍摄渗水部位的照片、视频，记录时间、渗水范围及对室内造成的损害。保存与开发商的沟通记录（如微信、邮件、电话录音等），证明您已多次反馈问题但未得到解决。

若可能，委托第三方机构出具渗水原因的鉴定报告，明确责任归属。向开发商发送书面《维修通知函》，明确要求其在合理期限内（如15天）进行维修，并保留送达凭证（如EMS回执）。函件中可引用相关法律法规，强调其保修责任。

尝试与开发商协商，要求其尽快安排维修。若协商无果，可向当地住建部门、质监部门或消费者协会投诉，请求行政介入。

若小区已成立业主委员会，可由业委会代表全体业主与开发商沟通，增强协商力度。若开发商仍不履行义务，可向法院提起诉讼，要求其承担维修责任、赔偿损失（如维修费用、家具损坏赔偿等）。

这类案件的诉讼时效为3年，需注意及时主张权利。若渗水问题严重影响居住（如长期无法修复），可主张解除合同并退房，但需提供充分证据证明“严重影响正常居住使用”。

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3.保险退费只能退现金价值，合理吗？

长沙网友问：本人于2015年购买一份保险，目前已经缴费10年，所交保费已有60000多元，多次跟公司申请退费，只能退还现金价值。当时是电话销售人员与我沟通购买的意外保障型保单，存在误导，说帮我每个月节省一大笔开支，相当于存钱，而且也没有回访电话，当时合同也就邮寄过来，草草签字就完事。现在我想退费，发现只能退现金价值费用，无形当中损失那么多。

湖南如金律师事务所叶佩玲律师答：

根据《保险法》第47条规定，投保人解除合同（退保）时，保险公司通常按合同约定退还保单的现金价值。现金价值是扣除保险成本（如保障费用、运营费用、佣金等）后的剩余价值，其目的是平衡保险公司的运营成本和投保人的权益。例如，长期保险在缴费期内现金价值可能低于已交保费，但这是保险合同的正常约定。但若保险公司或代理人存在销售误导（如虚假宣传、代签名、未明确说明条款等），投保人可要求全额退保及利息。

正常退保按现金价值退还符合法律规定和行业惯例，旨在保障保险公司合理运营。若存在销售违规行为，投保人可通过法律途径争取全额退保。

建议：在购买保险前，务必仔细阅读保险合同和现金价值表，了解自己的权益和义务。如果你对现金价值的计算有疑问，可以咨询保险公司的客服人员或专业的保险顾问。

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4.商品房面积差多年未退，有什么办法吗？

邵阳网友问：本人于2019年购买商品房，面积差为1.42平方，开发商需退款7320元，这笔钱多年未退，与开发商沟通无果。

湖南通程律师事务所刘琳律师答：

如果商品房面积差退款多年未退还，购房者可以通过以下方法来解决。

1.查看合同约定：仔细研究购房合同中关于面积差异处理的条款，确定双方的权利和义务。比如合同是否明确规定了开发商应退还面积差价款的具体条件、期限和方式等，这将是后续维权的重要依据。

2.收集相关证据：收集能证明实际面积差的证据，如房屋测绘报告，它可以明确实际面积与合同约定面积的差异数值，从而确定应退还的差价金额。此外，付款凭证、与开发商的沟通记录（如邮件、短信、书面函件等）也应保留，这些在协商或诉讼中都起着关键作用。

3.与开发商协商：主动与开发商进行沟通，以书面函件或面谈的形式，理性地提出按照合同约定退还面积差价款的要求，并设定合理的期限，要求开发商在期限内给出解决方案。同时，要保留好协商的记录，如会议纪要、短信内容等。

4.向相关机构投诉：如果协商无果，可以向当地的房地产管理部门投诉，因为房地产管理部门有监管开发商行为的职责，可介入调解或责令整改。也可以向消费者协会投诉，消费者协会能协助协调纠纷，维护消费者的合法权益。投诉时需提交完整的材料，包括合同、测绘报告、付款凭证、协商记录等。

5.通过法律途径解决：若其他方式都无法解决问题，可以依据收集的证据和合同约定，向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求开发商退还面积差价款，并可根据合同约定要求其承担违约责任，赔偿因延迟退款造成的损失，如利息损失等。如果胜诉后开发商仍不执行判决，可向法院申请强制执行，法院会对开发商的银行账户、房产等财产进行查询，通过冻结、划扣等方式强制其退还差价。

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5.对装修设计效果不满意，要求装修公司退费被拒，怎么办？

衡阳网友问：本人缴纳5000元装修设计费，由于装修设计效果不满意、装修合同明细存在欺诈、加钱的附加项目多，本人不愿继续和这家装修公司进行后续装修，要求装修公司退装修设计费，沟通无效，公司不肯退款。

湖南通程律师事务所刘琳律师答：

如果遇到装修设计费退款纠纷，可参考以下解决途径：

1.查看合同约定

若合同明确约定“不满意可退款”或“定金可退”，可依据合同条款主张权利。

若合同未明确，需结合实际履行情况判断。例如，若装修公司未按约定完成设计（如效果图未达预期、预算超支且未协商一致），可主张其违约。

2.区分“定金”与“订金”

定金：具有担保性质，若消费者违约通常不可退；若装修公司违约，需双倍返还。

订金：属于预付款，一般可退。若收据或转账备注为“订金”，且无明确约定不可退，可要求退款。

3.收集证据

保存与装修公司的沟通记录（如微信聊天、邮件）、设计图纸、预算明细等，证明设计效果未达标或存在欺诈行为。

若装修公司承诺“不满意可退”，需留存相关承诺记录。

4.协商与投诉

尝试与装修公司再次协商，明确指出设计问题和合同不符之处，要求退款。

若协商无果，可向当地消费者协会、市场监管部门投诉，请求调解。

5.法律途径

若证据充分，可向法院提起诉讼，主张装修公司违约或欺诈，要求退还设计费及赔偿损失。

注意诉讼时效，一般为三年，需及时行使权利。

建议：优先通过协商解决，若涉及金额较大或证据充分，可评估诉讼可行性。同时，未来签订合同前务必明确条款，避免类似纠纷。

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6.邻居用铁皮封住我家窗户，还拒不拆除，怎么办？

永州网友问：邻居用铁皮封住我家窗户，占用公共资源，街道办和12345都找过了，村书记打电话给他，邻居耍赖不拆除。想起诉他又没身份证号码，怎么办？

湖南通程律师事务所刘琳律师答：

如果邻居用铁皮封住您的窗户并占用公共资源，且经过街道办、12345及村书记协调后仍拒不拆除，您可以采取以下措施：

1.收集证据

拍摄现场照片、视频，记录铁皮封堵情况及公共资源被占用的细节。同时，整理与街道办、12345、村书记沟通的记录（如通话录音、书面回复等），作为维权依据。

2.通过物业或村委会再次协调

虽然之前已尝试过，但可以要求物业或村委会出具书面通知，明确要求邻居限期拆除，并保留相关文件。若物业未履行管理职责，可向其上级主管部门投诉。

3.申请法院立案

即使没有邻居的身份证号码，您仍可向法院提起诉讼。在立案时，提供邻居的姓名、住址等基本信息，法院会要求补正信息。委托律师向法院提交《调查令申请书》，附上初步证据（如照片、投诉记录），说明需查询邻居身份证号以推进诉讼。法院审核后，会签发调查令，授权律师前往公安机关、不动产登记中心等部门查询。诉讼请求可包括排除妨害（拆除铁皮）、恢复原状及赔偿损失等。

4.强制执行

若法院判决邻居拆除但其仍不履行，您可以申请强制执行。法院将依法采取强制措施，费用由邻居承担。

5.注意事项

诉讼过程中，需积极配合法院调查，提供充分证据。

若邻居的行为影响消防安全，可同步向消防部门举报，增加维权力度。

以上仅为律师个人意见，供参考。