公益普法简报·2025年第172期·总376期

公益普法简报·2025年第172期·总376期

律师回复精选

1. 开发商不能按时交房，逾期理赔该怎么处理？

湖南如金律师事务所胡娟律师答：

开发商未经与业主协商一致，私自变更交房时间是不合法的。开发商的行为构成了对合同约定的违反，业主可以依法采取以下措施进行维权：

1.业主可以通过书面形式向开发商发出催告函，要求其在合理的期限内交付房屋，并明确告知开发商逾期不交房的法律后果。

2.业主可以尝试与开发商进行协商，要求其对延迟交房的原因进行解释，并要求其承担相应的违约责任。在协商过程中，可以要求开发商提供补偿方案，如支付违约金、提供过度住房补贴等。

3.如果协商无果，业主可以依法向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。根据《民法典》的相关规定，开发商逾期交房构成违约，业主有权要求其支付违约金。讼时效一般为三年，从当事人知道或应当知道权利受到损害之日起计算 。

4.如果开发商的延迟交房行为已经达到了合同约定的解除条件，或者经催告后在合理期限内仍未交房，业主有权依法解除购房合同，并要求开发商返还已付房款及利息，同时承担违约责任。

在整个维权过程中，业主需要收集并保存好相关证据，包括购房合同、开发商的通知、催告函、沟通记录等，以便在法律程序中使用 。

以上为律师个人观点，仅供参考。

2.房子还未交房，先催交物业费，合理吗？

长沙网友问：本人于2021年买的房子，合同约定2024年5月15日交房。现2025年8月，一直未收到任何开发商关于收房通知，倒是收到要交物业费短信。且购房时的佣金等问题一直未支付，开发商是否可以处理？房屋整改等问题一直未解决，导致时至今日，没得房子可以入住。

湖南如金律师事务所胡娟律师答：

以下是针对您的问题的详细维权建议：

一、关于开发商未交房但要求交物业费。

开发商未按合同约定时间交房，且未通知您收房，却要求交物业费，这不符合相关规定。在开发商未交房前，房屋实际控制权在开发商手中，业主未实际使用房屋，通常不应承担物业费。您可向物业公司明确指出此情况，并要求其出具合理依据，同时保留好相关沟通记录。

二、关于购房佣金未支付。

购房佣金问题属于合同纠纷，开发商拖欠佣金构成违约。您可通尝试与开发商协商，明确佣金支付时间和方式。向开发商发送《佣金支付催告函》，要求其在合理期限内支付佣金，并保留好寄送凭证。向住建局、房管局等部门投诉，要求对开发商的行为进行调查和处理。协商和投诉无果时，可向法院提起诉讼，要求开发商支付佣金及逾期利息。

三、关于房屋整改问题。

以书面形式催告开发商在合理期限内交房，并保留好相关证据。对于房屋质量问题，要求开发商在合理期限内进行整改，并书面告知整改期限。若开发商拒绝整改或整改后仍存在问题，可委托专业机构进行检测，获取书面报告作为证据。也可以起诉开发商，要求开发商承担违约责任，包括修复房屋、赔偿损失等。若房屋质量问题严重影响正常居住使用，您可主张解除合同。

四、关于逾期交房违约责任。

先与开发商协商，要求其支付逾期交房违约金。协商无果时，可依据合同约定和相关法律规定，向法院提起诉讼。

以上为律师个人观点，仅供参考。

3.物业使用消防栓水浇灌绿化，该不该罚？

长沙网友问：物业公司深夜安排员工用消防栓水浇灌绿化。消防用水用于绿化灌溉，属于 “挪用消防设施” 行为，是明确的违法行为。

湖南如金律师事务所胡娟律师答：

物业使用消防栓水浇灌绿化的行为是违法的。根据《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材。消防栓的水专供灭火救援和日常消防训练使用，其他单位和个人不得擅自使用。

可以向当地消防救援部门投诉，他们有权对物业的违规行为进行调查和处罚。也可以向当地住房和城乡建设部门投诉，要求其对物业行为进行监管。

以上为律师个人观点，仅供参考。

4.挖人祖坟是否犯法？

郴州网友问：2023年7月，村支书借复耕政策挖了我家11座祖坟，因为事发时只有我爸妈在家他们就没有报警只是由村委调解处理了，但调解的方案对方一直不履约，后面还否认事实称是政府的事与他没有关系。于是我在2025年1月份底左右报警了，接警工作人员答复这不属于他们管辖。像这种情况我要怎么维权。期待您的建议，谢谢！

湖南如金律师事务所胡娟律师答：

面对你家祖坟被挖的情况，可以按以下途径进行维权：

1.收集证据，拍摄祖坟被破坏后的照片、视频，记录破坏程度和现场状况。如事发时有监控，可尝试获取监控视频。收集事发时在现场或知情的村民、亲属等的证言，证明祖坟被挖的情况及村支书的所作所为。整理此前村委调解的记录，如书面材料、录音、微信聊天记录等，证明村支书承认过错及未履行调解方案的事实。查找能证明祖坟权属及位置的证据，如族谱、历史记载、当地老人的证言等。

2.依据相关法律规定，向当地民政部门投诉，请求对村支书的违法行为进行行政处罚，并责令其恢复祖坟原状。向当地党委、政府、纪委等上级部门反映村支书的不当行为，请求上级部门进行调查处理，对其追究相应的行政责任或党纪责任。

3.以村支书及相关侵权人作为被告，向法院提起民事诉讼。

4.依据《刑法》规定，如果侵权人的行为情节严重，如毁坏财物价值较大、公然侮辱尸骨骨灰等，可向法院提起刑事自诉，要求追究其盗窃、侮辱、故意毁坏尸体、尸骨、骨灰罪的刑事责任。

以上为律师个人观点，仅供参考。

5.把房子过户给子女，哪种方式更划算？赠与还是遗产继承？

长沙网友问：房产过户，请问赠与划算还是说等我们老了去世后，让子女直接继承更划算？或者在房产证上加孩子的名字？

湖南天地人律师事务所王壮律师答：

父母想把自己的房产过户给孩子时，一般可以通过房产继承、赠与、买卖这三种方式。在进行不同方式优劣评估时，除了考虑过户给子女会产生的直接费用，如果子女未来有再次出售的打算，还要考虑再次出售时可能增加的费用。如果房屋仅仅是自己使用，并没有出售房屋的打算，此时考虑的主要是过户产生的税费，不论是继承，还是将房产赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，均免征个人所得税。

1.房产由子女继承。免契税交印花税。再次出售时看这套房子初次取得年限（即自被继承人取得时间计算)是否满5年，再看现产权人是否为家庭唯一一套住宅，符合这两个条件可减免个税。以上情况，还包含登记费，划拨地上住宅转移还有土地出让金。增值税满两年可减免。

2.赠与过户。相比继承过户，赠与过户要多出3%的契税。没有个税，再次出售时看这套房子初次取得年限（即自原赠与人取得时间计算)是否满5年，再看现产权人是否为家庭唯一一套住宅，符合这两个条件可减免个税。如果是祖宅、豪宅、新楼盘等短期内不打算再交易的，或者多套房者、无购房名额者等无法通过买卖过户的，房产赠与也未必不可行。

3.卖给成年子女。要缴纳各种税费，增值税及附加、个税、契税等，分两种情况计算。第一种：房产满五年、唯一，免征增值税及附加、个税，只需缴纳契税和产权转移登记费等；第二种：房产未满五年、非唯一，需要缴纳增值税及附加、个税、契税和产权转移登记费等。综上，继承过户费用是最低的，赠与过户要多出3%的契税，而交易过户取决于较多条件，变化范围比较大。

以上为本人个人意见，仅供参考。

6.有人散养恶犬，狗叫扰民，怎么处理？

邵阳网友问：有居民散养了好几只大型狗，白天在周边逗留，晚上嚎叫不停，严重影响学生出行和周边住户生活。

湖南天地人律师事务所王壮律师答：

您可以采取以下几种维权方式：

1. 首先尝试与养狗的住户进行友好沟通，表达您的困扰，请求其采取措施（如给狗戴上止吠器、将狗安置在安静的区域等）以减少狗的吠叫。

2. 您可以向当地的街道办、社区投诉，要求进行处理。居委会有权协调解决小区内的邻里纠纷，您可以向居委会反映情况，请求其介入调解。

3. 如果协商和投诉无效，您可以拨打110报警。根据《治安管理处罚法》第五十八条和第七十五条，饲养动物干扰他人正常生活的，公安机关可以处警告；警告后不改正的，可处200元以上500元以下罚款。

4. 根据《噪声污染防治法》，夜间（22:00-6:00）禁止超标噪音。您可以向环保部门投诉，要求其对噪音扰民行为进行处理。

5. 如果上述方式都无法解决问题，您可以收集相关证据（如录音、视频、邻居证言等），向法院提起民事诉讼，要求养狗者停止侵害、排除妨碍，并赔偿因噪音扰民给您造成的损失。

以上为本人个人观点，仅供参考。