公益普法简报·2025年第147期·总351期
律师回复精选
1. 车位太窄，停车后无法下车，业主如何维权？
永州网友问：车位太小根本不好停车，如果隔壁车位上停了车，我的车根本就倒不进去，也开不出来，侥幸旁边没车，车子停在车位之后，主驾驶一侧没法下车。请问这样的车位也合格交付了，是怎么通过验收的呢？并且，他们的销售还威胁业主，必须如期回来选车位，过期不候，当场一定要缴费签合同，不然车位就不能留。
湖南日月明律师事务所晏月清律师答：
车位太窄影响正常使用，业主可通过以下方式维权。
1、查看合同约定：仔细查阅购房合同或车位买卖合同，确认其中是否有关于车位尺寸、规格等相关标准的明确约定。若合同中规定了具体的车位宽度等指标，而实际交付的车位未达到该标准，开发商就构成违约，业主可据此维权。
2、收集相关证据：拍摄车位的清晰照片和视频，从不同角度展示车位狭窄程度，以及车辆停放后无法正常开门下车的情况。同时，可使用测量工具测量车位的实际尺寸，保留好测量数据及过程记录。此外，若有销售时的广告、沙盘等宣传资料，可查看其中对车位的描述，与实际情况进行对比，若存在不符，也可作为证据。另外，与销售或物业人员的沟通记录、通话录音等，能证明销售方未告知车位存在狭窄问题或存在威胁行为的，也应妥善保存。
3、与相关方协商：首先可与物业公司沟通，说明车位狭窄给停车和日常使用带来的不便，要求其协调开发商解决问题，如整改车位或给予经济补偿等。若协商无果，可考虑发送书面的《律师函》或《协商通知书》，向开发商正式提出诉求，增加谈判筹码，同时保留好相关沟通记录。
4、向有关部门投诉：若开发商存在隐瞒车位不利因素、违规销售等行为，可向当地住建部门投诉，拨打12345政务服务热线或直接向住建局举报。若销售过程中存在虚假宣传，可向市场监管局投诉，依据《反不正当竞争法》等相关规定，要求其对开发商的违法行为进行查处。
5、提起法律诉讼：若通过协商和投诉无法解决问题，可咨询律师，根据具体情况向法院提起诉讼。若能证明开发商未尽告知义务，存在欺诈或重大误解等情形，可诉求撤销合同、退还车位款并赔偿损失；若不想解除合同，也可要求开发商承担违约责任，如进行差价补偿等。若多位业主遇到相同问题，可联合起诉，以降低维权成本并增强证据效力。
以上为律师个人意见，仅供参考。
2.物业公司停车收费不开发票，是不是违法？
长沙网友问：物业公司设立停车收费系统，从2022年至今，3年了，收费不开发票！
湖南日月明律师事务所晏月清律师答：
物业公司停车收费不开发票是违法的。
根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。物业公司收取停车费属于经营业务范畴，因此有义务为缴费业主开具发票。
若物业公司违反规定，应当开具而未开具发票，根据《发票管理办法》第三十五条规定，由税务机关责令改正，可处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收。
遇到这种情况，业主可先与物业公司沟通，要求其补开发票。若协商无果，可收集停车费收据、支付记录等相关证据，向当地税务机关举报，也可拨打12366税务服务热线或向消费者协会投诉，以维护自身合法权益。
以上为律师个人意见，仅供参考。
3.黄金首饰配件脱落，属于质量问题吗？
长沙网友问：本人于2025年7月19日在某珠宝店购买一个黄金小吊坠。我女儿正常佩戴16天后，发现吊坠上的一个小配件（一个“福字”）脱落。当天下午去到店里，我没有任何要求，只是说能修好就给我修好。销售说不能修，只能换，我也乐意接受。我选了一个748元的吊坠，之前的吊坠原价是752元，折后600元，因此，销售要求我补148元差价，理由是新吊坠不能享受折扣。我不想换了，我要求退货退款。销售称非质量问题不能退货。吊坠配饰脱落，这也不属于质量问题吗？
湖南日月明律师事务所晏月清律师答：
从法律角度看，黄金吊坠配件在正常佩戴下短时间脱落，应认定为质量问题，商家拒绝退货的行为不合法。
一、配件脱落构成质量问题的法律依据
根据《产品质量法》，产品应具备基本使用性能。黄金吊坠的配件（如“福字”）牢固性是核心性能之一，您在购买后16天内正常佩戴即发生脱落，无磕碰、变形等外力损伤，显然不符合“合理使用期限内保持应有性能”的标准，属于工艺缺陷或加工瑕疵，构成法定质量问题。
司法实践中，类似案例（如珠宝镶嵌物掉落）均被认定为质量问题，法院通常认为：“饰品结构完整性是基本质量要求，无外力作用下的配件脱落，可推定生产或加工环节存在问题。”
二、商家处理方式的违法性
1、拒绝维修违法：《消费者权益保护法》规定，商品存在质量问题时，消费者有权要求修理、更换或退货。商家先同意维修后又拒绝，违反“三包”义务。
2、换购差价计算不合理：换购应按新吊坠的折扣价计算差价，商家要求按原价补差价，属于加重消费者责任，您有权拒绝。
3、拒绝退货违法：因质量问题导致商品无法正常使用的，消费者可主张退货。商家以“非质量问题”为由拒绝，缺乏法律依据。
三、维权步骤
1、固定证据
保留购买凭证（发票、小票）、吊坠及脱落配件（勿自行维修）、与销售的沟通记录（聊天记录、录音），证明购买事实、正常佩戴及配件脱落情况。
2、协商升级
向商家提交书面催告，明确要求“退货退款”或“按新吊坠折扣价计算换购差价”，引用《产品质量法》《消费者权益保护法》相关条款，限期商家答复。
3、向监管部门投诉
若协商无果，向长沙市雨花区市场监督管理局投诉，提交身份证、购买凭证、吊坠照片及书面投诉书，要求监管部门介入调解，责令商家履行义务。市场监管部门对这类消费纠纷的调解成功率较高，能有效推动问题解决。
4、诉讼维权
若投诉仍未解决，可向雨花区法院起诉（诉讼费50元），提交证据证明质量问题，法院会推定商家存在责任（商家需举证“非质量问题”，否则将败诉），判令其退款。
以上为律师个人意见，仅供参考。
4.物业不给电梯安装降温设备，业主怎么办？
长沙网友问：天气炎热，我们小区电梯里没有任何降温设备，电梯经常能闻到各种难闻气味，业主们跟物业反馈让其安装降温设备。要掏钱的事情，物业没有一次是爽快答应的，我们小区这样的物业服务水平，凭什么收2元每平米的物业费？本小区电梯还经常出现故障关人，而电梯又没任何风扇、风幕机，那难道不得中暑？本来就是物业应该做的事情，为什么每次让业主们自行想办法解决？
湖南如金律师事务所胡娟律师答：
针对您小区电梯间炎热且无降温设备的问题，以下是一些具体的维权建议：
1、首先尝试与物业进行沟通，说明电梯间炎热对业主生活的不便，以及可能带来的安全隐患（如电梯故障频率增加），要求物业安装降温设备。向物业指出，电梯机房温度过高可能导致电梯故障频发，甚至影响电梯安全运行。
2、可以通过业主委员会（如果有）向物业提出正式要求，业委会有义务监督物业服务并解决业主的问题。
3、如果物业拒绝配合，可以向当地房地产管理部门或住建局投诉，说明物业未履行提供合理服务的义务。也可以向街道办事处或社区居委会反映，请求其介入协调物业与业主之间的矛盾。
4、如果上述途径仍未解决问题，可以考虑通过法律途径解决。根据《民法典》，物业有义务按照合同约定提供服务，未安装降温设备属于服务瑕疵，业主可以要求整改或赔偿。
以上为律师个人观点，仅供参考。
5.小区外墙瓷砖脱落，归谁负责？
郴州网友问：小区外墙瓷砖大片脱落，尤其是这段时间天气不好，大风大雨的，脱落的瓷砖被吹得很远，都掉落到人行道了，非常危险，这样的现象已经快半年了，也没有人管。
湖南如金律师事务所胡娟律师答：
针对小区外墙瓷砖脱落的问题，您可以采取以下几种方式来维权：
1、首先向物业管理部门反映情况，要求物业进行紧急处理，例如设置警示标志、围挡危险区域，防止瓷砖脱落造成人员或财产损害。督促物业尽快组织专业人员进行维修，以消除安全隐患。根据相关法律规定，物业应垫资进行应急维修，后续维修费用可由相关责任方承担。
2、如果小区有业主委员会（业委会），您可以向业委会反映，要求其介入协调，督促物业履行职责。联系所在社区居委会，请求其协调物业和相关责任方，共同解决瓷砖脱落问题。
3、外墙瓷砖脱落的责任可能由开发商、物业或全体业主共同承担。如果是小区未过保修期，责任一般在开发商；如果是物业管理不善导致的脱落，物业需承担责任；如果已过保修期且属于公共区域的正常老化问题，则可能需要全体业主共同承担维修费用。如果物业或开发商拒绝维修，您可以联合其他业主，申请动用小区的住宅专项维修资金进行维修。
4、如果物业和开发商对问题置之不理，您可以向当地住房和城乡建设部门投诉，要求其对物业或开发商的不作为行为进行监管和处罚。您还可以通过拨打12345等政府服务热线进行投诉，反映小区存在的安全隐患。
5、如果因瓷砖脱落导致您或他人的财产（如车辆）受损，您可以要求责任方进行赔偿。若协商无效，可以通过法律途径，向法院提起诉讼，要求相关责任方承担维修责任和赔偿损失。
以上为律师个人观点，仅供参考。
6.开发商不交房，我能要求解除购房合同并退还购房款吗？
岳阳网友问：我于2024年7月19日购买商品房一套，合同约定最迟不超过2025年6月30日前将商品房交付。2025年6月底，本人发现楼盘停工，且短期内无法完成交付。7月上旬，我多次与该公司法定代表人沟通，一直得不到明确答复。商品房交付遥遥无期，导致我一直租房过日子，加上无收入来源，日子苦不堪言。我可以要求解除购房合同并退还个人购房款吗？
湖南如金律师事务所胡娟律师答：
根据您提供的信息，针对开发商逾期交房的问题，您可以按照以下步骤进行维权：
1、仔细查看《商品房买卖合同》中关于交房时间及逾期交房违约责任的条款。根据合同第七条交付期限约定，开发商应在2025年6月30日前交付商品房，但目前项目停工且短期内无法交付，这意味着开发商已构成逾期交房的违约行为。合同通常会约定逾期交房的违约责任，如每日需支付的违约金比例等。若合同未明确约定，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
2、再次尝试与开发商沟通，了解项目停工的具体原因，要求其明确新的交房时间，并协商违约金支付事宜。沟通时注意保留相关记录，如短信、邮件、书面沟通记录等。要求开发商给出解决办法和赔偿方案，如支付违约金或补偿租房损失等。
3、向开发商发送书面催告函，告知其已构成逾期交房违约，要求在一定期限内交房并承担违约责任。可以委托律师发送律师函，增加正式性。同时，保留好发函凭证，如快递单号、邮件签收记录等。
4、若协商无果，可向当地房地产管理部门或消费者协会投诉，请求其介入调解。
5、如果协商和投诉均未解决问题，可向法院提起诉讼，要求开发商履行合同义务，交付房屋并支付违约金。在诉讼中，需提供充分的证据，如购房合同、付款凭证、催告函、沟通记录等。如果逾期交房达到合同约定的解除条件，或经多次催告后开发商在合理期限内仍未交房，您有权解除合同，并要求退还已付购房款及利息、赔偿损失，同时要求开发商承担违约金。
以上为律师个人观点，仅供参考。
