因继承、合伙投资、共同购买等原因，可能形成房屋的按份共有状态。按份共有房屋分割纠纷中，共有人对房屋分割方式的不同诉求，可能会引发权利冲突。当一方坚持实物分割，而另一方则主张取得房屋所有权并给予折价补偿时，如何依法合理分割共有房屋？近日，北京市第二中级人民法院审理了一起相关案件。
李甲、李乙与李丙系兄弟姐妹三人，根据生效的继承纠纷判决，登记在三人母亲名下的五间房屋由三人继承，李甲、李乙均取得30%的份额，李丙取得40%的份额。随后，三人对涉案房屋的分割问题产生争议。
李甲、李乙起诉，请求判令涉案房屋归其二人所有，两人各占50%的份额，同时向李丙给付折价款。庭审中，李甲、李乙亦表示，若不能取得房屋，则同意变卖或拍卖房屋后分割折价款，但明确不同意实物分割。李丙则表示不同意变价或折价分割涉案房屋，要求进行实物分割，且同意只要五间房屋中的一间，并愿意接受剩余份额的折价补偿。双方对于房屋分割方式意见相左，难以调和。
法院生效裁判认为，李甲、李乙、李丙作为按份共有人，在各方无特殊约定禁止分割的前提下，均有权请求分割共有房屋。鉴于李丙占有份额较高，且其长期在涉案房屋及院落内居住，并明确表达了对涉案房屋具有难以割舍的感情且不同意转让其全部产权份额的前提下，法院对李甲、李乙提出的涉案房屋归其二人所有的诉讼请求不予支持。
经法院现场勘验，确认涉案五间房屋均具备独立开门条件，即涉案房屋具备实物分割的物理要求。综合考虑各方所述分割意见的基础上，根据房屋实际位置、独立使用条件、当事人居住需求、居住状态等因素，最终判决：李甲、李乙各取得两间房，李丙取得一间房。同时，参照房地产估价报告以产权证所载房屋面积为基础，计算出折价款数额由李甲、李乙支付给李丙。
法官说法
共有物分割，是指共有人对共有物采取实物分割或价值分割等方式，以结束共有关系。
首先，关于按份共有的房屋能否分割。按份共有房屋的分割应当按照共有人之间的约定来进行。共有人约定不得分割共有房屋，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割共有房屋。
其次，关于按份共有房屋的分割方式。若共有人能够对共有房屋分割达成协议，则优先适用协议。若共有人无法达成协议，按照法律规定，应以实物分割为主，兼采变价分割、折价分割的方式，对共有房屋进行分割。
实物分割是优先选择，但需具备两个条件：第一，具备实物分割的物理条件，即房屋分割后功能完整仍可独立使用。具体而言，需考量房屋结构及功能独立性、通风采光条件及产权分别登记可行性等因素。第二，不会因分割减损共有房屋的价值。若不具备实物分割的条件，才能考虑采取变价或折价分割的方式。
变价分割即将共有房屋进行拍卖或者变卖，对拍卖、变卖所得价款进行分割。折价分割即共有人中的一人或者数人愿意取得共有房屋且具有支付能力，可以由该共有人取得共有房屋，并由该共有人向其他共有人作价补偿。若各共有人均不愿接受共有房屋，亦应当采取变价分割的方式。实践中，按份共有房屋分割的情况具有复杂性，需要考虑的因素众多，应依据法律规定，结合具体案件情况，确定最合法合理的分割方式。
法官提示
按份共有房屋分割牵涉共有人居住权利与财产权的平衡，为妥善解决争议，各方需注意以下几点：
首先，权属清晰是前提。无论通过继承还是其他方式取得共有房屋，应尽早通过书面协议或法律文书确认各按份共有人的份额，避免日后产生争议。
其次，优先协商解决。共有人应充分沟通，优先通过协商确定分割方案。各方应理性认识自身权利边界，尊重他人合理需求。若协商陷入僵局，建议及时寻求司法裁判。
最后，依法选择分割方式。若协商无果，具备实物分割物理条件且不会因分割减损价值的，应优先实物分割；若不具备实物分割条件的，部分共有人主张取得房屋所有权，须预先评估自身支付折价款的能力，否则可能丧失取得机会。折价款计算应依托专业机构评估。
