开发商将小区架空层改为停车位并进行封闭、占有、买卖，业主认为开发商的行为侵犯了其权利，将开发商起诉至法院。近日，湖南省宁乡市人民法院对该起物权纠纷案作出判决，认定案涉架空层归全体业主共有，开发商需将架空层恢复原状。
2010年1月25日，美美公司取得建设工程规划许可证，其中载明在其开发的项目中，房屋分层平面图案涉的商业街小区A、B栋第二层均为架空休闲层，C栋第二层为公共休闲层。项目建成后，美美公司未经全体业主同意便擅自将上述架空层改造成停车位进行出售。业委会认为美美公司侵犯了小区全体业主的合法权益，遂将其诉至法院，要求确认架空层归全体业主所有并要求美美公司将架空层恢复原状。美美公司则认为，案涉架空层未计算在建筑公摊面积内，不属于全体业主共同所有，因而改造架空层的行为是美美公司对自己财产的处置，无需经过业主同意。
另查明，案涉项目的商品房买卖合同第十四条约定，该商品房所在建筑区划内的道路、绿地、占用全体业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归全体业主共有。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归全体业主共有。
法院审理后认为，案涉商业街小区A、B、C栋第二层并未单独进行权利登记，依附于主体建筑而存在。依据民法典第二百七十三条、第二百七十四条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定可知，架空层应属于建筑物结构部分，属于全体业主共有，因其系由业主和使用人共同使用的公共设施，与小区道路、绿地等公共设施性质相同，其依附于主体建筑而存在，并非独立的房屋主体。当开发商将新建住宅全部出售之后，公共设施的权属亦应随房屋主体转移并归属于业主所有，开发商无权单独保留架空层的使用权。
本案中，案涉商业街小区A、B、C栋第二层被规划为架空休闲层和公共休闲层，美美公司并未提供证据证明该规划已被修改，故对于业主关于案涉商业街小区A、B、C栋第二层架空层为全体业主所有的诉请，法院予以支持。
关于美美公司辩称案涉架空层面积未纳入每户房屋的建筑面积分摊、不应归属于全体业主共有的主张，法院认为，建筑面积是否计入公摊面积，不是判断架空层权属的唯一标准，民法典第二百七十四条并未将是否列入公摊面积作为判断是否属于业主共有的标准。同时，开发商售出房屋时，在合同中亦未就架空层归开发商所有作出明确约定，架空层权属应随房屋所有权主体转移而转移，即归属于业主所有。因此，对美美公司的辩称意见法院不予支持。
据此，法院依法作出判决，案涉商业街小区A、B、C栋第二层归全体业主共有。美美公司在判决生效之日起三十日内将案涉商业街小区A、B、C栋第二层恢复原状。
一审宣判后，美美公司不服，提出上诉。长沙市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。
法官说法
小区架空层的设计可以给业主提供生活便利、满足日常需求，进一步提高居住体验。建筑物架空层为建筑物的共有部分，业主依法对此享有共有和共同管理的权利，改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动，应当依法由业主共同决定。开发商、物业公司等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行其他经营活动，权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。本案中，美美公司擅自改建、占用业主共有的架空层空间的行为，违反了相关法律法规的规定，故美美公司应向小区业委会返还案涉架空层空间，并将其恢复原状。
