住宅楼层越建越高，低楼层的业主们经常会遇到公共下水道返水导致房屋被浸泡的情况，不仅臭气熏天，不利于健康，还影响了邻里关系和社区安宁。近日，汉寿法院审理了一起物业合同纠纷案，维护了业主的合法权益。
基本案情
大强和小薇是幸福小区8栋808号房的所有权人，该楼栋共有18层。2017年8月21日，大强、小薇（甲方）与安心物业服务公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方就8栋808号房由乙方提供物业服务，包括定期对共用设施设备进行巡查及日常维护，发现有损坏的，需组织对受损部分进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；乙方按照每月每平方米1.8元计收物业费。
2019年7月19日，案涉房屋发生首次返水造成房屋泡水，安心物业公司参与协调，最终由施工单位向大强和小薇赔偿。2022年8月21日，案涉房屋再次发生返水情况，致全屋泡水。鉴定机构认定系楼上管道内所有杂物均堆积堵塞在垂直与横向的弯头连接处，造成二楼阳台地漏致返水现象发生，房屋受损修缮及重置造价为67247.07元，大强和小薇花费鉴定费5000元。
法院经审理认为，物业公司负有业主共有部分及配套设施的维护管理义务，下水主管道属于业主共有部分。鉴定意见载明案涉房屋返水系楼栋下水主管道堵塞所致，物业公司提交的疏通合同及部分楼栋清理化粪池的照片仅能反映其工作片段，不具有规律性、持续性，且管道的疏通频率和程度均由物业公司决定，其明知案涉房屋曾经发生过返水，理应对管道疏通更为重视，但本案中管道堵塞情况客观存在，说明物业公司并未对案涉管道进行有效疏通与维护。
物业公司未能履行合同约定，导致业主财产受到损害，应当承担赔偿损失的责任。物业公司辩称损失应由楼上业主承担，但在违约责任与侵权责任发生竞合的情况下,大强和小薇可依据物业服务合同要求物业公司承担未履行合同义务的违约责任。鉴定意见明确房屋损失、修缮及重置造价为67247.07元，本院予以确认。
法院判决
大强和小薇作为房屋的所有权人，理应对其房屋尽到管理职责及注意义务，案涉房屋从开始出现返水到全屋泡水经历了较长时间，大强和小薇未能及时发现并予以处理，对于损失的扩大负有一定责任，本院酌定由其自负20%的责任，剩余80%责任由物业公司承担。
综上，本院判决安心物业公司赔偿大强和小薇损失共计57 797.66元。判决后，安心物业公司不服向常德市中级人民法院上诉，二审维持原判。
法官说法
高层住宅共用管道漏水溢水的现象屡见不鲜，如何降低业主损失，法官建议，受损业主应第一时间采取拍照、录音录像等方式固定现场，同时收集证人证言、保留好维修费发票等能够证明返水给自己造成的损失或不利影响的相关证据；其次，尽快联系物业公司和业主委员会，查找返水原因，有条件的可以进行鉴定，确定返水原因、侵权责任主体和财产损失价值；最后，与相关责任人友好协商解决，若协商不成，则应尽早向法院提起诉讼。
高层住宅共用管道漏水溢水，除了瑕疵履行物业服务合同的物业公司和未能及时发现导致损失扩大的业主外，随意丢弃非正常污物等不当使用、破坏共用下水管道的其他业主、建筑质量存在问题的开发商、供水供热存在问题的供水供热公司都有可能是担责方，需根据管道受损原因具体分析。
日常生活中，共用管道的业主和物业公司都负有保障共用管道通畅的责任，业主应养成良好的生活习惯，文明使用、合理排放，物业公司应履行日常维护管理职责，解决堵塞隐患，共同守护居住环境的温馨安宁。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
