近日，株洲市渌口区人民法院审结了一起这样的物业服务合同纠纷案件。
某物业公司受开发商委托为A小区提供物业服务。2018年9月22日，业主罗某与开发商签订购房合同，合同约定“出卖人应当在2020年8月30日前向买受人交付该商品房”，并约定“物业管理费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过12个月”等内容。2020年8月26日，罗某经开发商通知前往售楼中心办理房屋交付手续，开发商与该物业公司共同盖章向罗某现场送达了一份《房屋交付须知》，要求罗某预交一年物业管理费，否则无法办理房屋交付手续。罗某明确表示拒绝预交物业管理费，要求直接交付房屋，并与开发商、物业公司多次交涉，但未能达成一致意见。现物业公司诉至法院，要求罗某承担自2020年9月1日至今的物业管理费及违约金。
株洲市渌口区人民法院经审理认为，按约交付商品房是开发商的主要合同义务，该义务的履行受法律和合同的双重约束。如预交物业费并非双方合同约定办理房屋交接手续的前提或必要条件，开发商不得利用自身强势地位，在交房时附加合同未约定的不合理条件，增加业主负担。本案中，开发商与业主罗某签订的购房合同明确约定了“经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过12个月”。某物业公司接受开发商的委托代为办理交房手续，在罗某已明确对预交物业费提出异议并拒绝的情况下，仍未按照双方之间的合同及时调整交房流程以促成案涉房屋完成交付，是造成案涉房屋至今未完成交付的直接原因，案涉房屋未完成交付并非罗某的过错所致。故某物业公司诉请罗某支付物业管理费缺乏事实和法律依据，最终法院判决驳回物业公司的诉讼请求。
商品房销售合同与物业服务合同虽系不同法律关系，但总原则都是任何一方都不得强制要求另一方履行合同未明确约定的义务。实际操作中，开发商通常将交付房屋的部分义务委托给物业公司。业主作为房屋所有权人，在开发商具备房屋交付条件的前提下，要求其与物业公司办理房屋交付手续属于业主享有的当然权利。在未明确约定物业管理费需在交房时缴纳的情况下，开发商与物业公司将购房者预先支付物业管理费作为房屋交付的附加条件，并采取拒绝交付房屋钥匙的方式催缴物业管理费，属于滥用其优势地位侵害业主依约接收房屋的权利。
关于房屋未完成交付的情况下，自通知收房之日起的物业管理费由谁承担的问题，因房屋未完成交付非业主原因，而系物业公司自身过错所致，业主也并未享受到相关的物业管理服务。依据《物业管理条例》（2018年修订）第四十一条第二款规定，房屋交付前的物业费不应由业主承担。
附相关法律条文：
《物业管理条例》（2018年修订）第四十一条：
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
