案情回顾
2017年，被告李先生与工商银行耒阳支行、耒阳市某置业有限公司三方签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定工商银行耒阳支行根据借款人李先生的申请，同意向其发放个人购置住房贷款420000元，用于购买某置业有限公司开发的某处房产，贷款期限为20年。借款人需按照按月等额本息还款法偿还贷款本息。
因该房产逾期未交付，李先生于2019年向法院提起诉讼请求解除其与某公司签署的商品房买卖合同，双方经法院调解达成了调解书，该商品房买卖合同予以解除，后李先生中断了还贷。
2023年3月，工商银行耒阳支行起诉李先生和该公司，请求解除《个人购房借款/担保合同》，并要求李先生偿还原告贷款未偿还款项以及所产生的利息、罚息等。
被告李先生书面答辩称，原告工商银行耒阳支行起诉的涉案贷款属实，对原告起诉所列明拖欠的贷款本息无异议。经法院调解案涉房产的商品房买卖合同已解除，故本案原告工商银行耒阳支行与被告李先生之间签订的《个人购房借款/担保合同》因合同目的无法实现也应当予以解除。案涉房屋买卖合同及借款担保合同均解除，且其未取得房屋，不应承担还款责任。
法院审理
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中案涉商品房买卖合同已经解除，案涉房屋并没有交付至被告李先生。庭审中，原、被告双方皆同意解除《个人购房借款/担保合同》，因此本案案涉购房贷款以及利息应当由被告公司返还给原告工商银行耒阳支行，被告李先生不承担返还义务，故判令《个人购房借款／担保合同》予以解除；被告公司应在本判决生效之日起十日内向原告工商银行耒阳支行偿还贷款本金367619.12元，并支付逾期还款利息23987.86元，以后逾期利息按合同约定的逾期贷款利率计算至贷款实际清偿日止。
法官说法
在商品房按揭贷款商业模式下，商品房买卖合同与商品房担保贷款合同息息相关，商品房买卖合同确认解除的，会导致相应的商品房担保贷款合同的合同目的无法实现。在案件审理过程中原、被告就解除该商品房担保贷款合同达成一致。根据最高法相关司法解释，本案中被告李先生不承担返还义务。
作为购房者，在面对开发商难以交付房屋的情况下，可以先与开发商沟通、商议解决方案，确系解除合同的可以签订书面解除合同协议；若与开发商无法协商的，也可通过诉讼等法律途径解决。根据最高法相关司法解释，购房者解除合同前应当先进行催告，经催告后过了三个月，开放商仍然没有交付房屋，购房者取得合同解除权。该解除权的有效期限是从催告日起三个月后开始的，一年后结束，购房者可在这一期间主张权利。
如若购房者在没有解除按揭贷款的前提下私自停贷，则可能会构成债务违约。因此在解除房屋买卖合同后，购房者应当与银行协商解除商品房按揭贷款合同，也可以向法院起诉解除商品房按揭贷款合同，以此来保障自身权益。
