郴州网友“68316758”问：本人于2023年在湖南郴州市中梁首府购买了一套住房，至今仍未收房。未收房的原因是房屋出现了很多问题，如房屋室内地面下沉、水管漏水等。出现这些问题后，我联系开发商处理。处理后，我再次验房，结果房屋内到处是污水，地板已被泡黑。由于房屋出现这些问题，我拒绝收房，要求全额退款退房。
湖南云天律师事务所何武辉律师答：
从你描述的情况看，你2023年买的房子出现地面下沉、水管漏水，开发商“维修”后验房时又出现污水横流、地板泡黑，情况已经比较严重。你问拒收房屋并要求全额退款退房有没有胜算，可以从3个方面来看。
1.要求退房的依据
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《民法典》的规定，开发商交付的房屋达不到标准，你有权拒绝收房并解除合同。你的情况可以主张两条路径。
第一条是主张主体结构质量不合格。你提到的“室内地面下沉”是关键。如果这种下沉是地基基础工程不合格或者主体结构变形引起的，经鉴定机构确认主体结构不合格，你就可以直接要求解除合同、全额退款，法院依法应予支持。
第二条是主张房屋质量问题严重影响正常居住使用。水管漏水、屋内污水横流、地板泡黑，这些问题多次维修后仍未解决，导致房屋在交付前就无法居住，甚至存在卫生和安全隐患。这已经构成根本违约，使你买房居住的合同目的无法实现，同样属于法定的退房情形。
2.真要退房，风险在哪里
法律条文虽然支持你，但在郴州中梁首府这个项目背景下，你要有心理准备。
一是执行风险。根据公开信息，郴州中梁首府项目此前已被列为“保交楼”项目，开发商存在资金短缺、拖欠工程款等问题，属于政府专班重点监管和帮扶的对象。即便法院最终判决你全额退款退房，如果开发商账户上没有资金，你仍可能面临“赢了官司但拿不到退款”的执行僵局。
二是举证风险。法院不会因为业主口头说“地面下沉、漏水严重”就直接判决退房，你必须拿出具有法律效力的证据。比如地面下沉，如果开发商不承认是主体结构问题，就需要引入专业的第三方房屋安全鉴定机构进行鉴定，而鉴定的启动和费用承担在实务中往往比较繁琐。
如果你决心退房，不能只停留在口头和微信交涉上。第一步，坚决拒收，保全现状；第二步，全方位固化证据；第三步，寻求政府专班及住建部门的行政施压。走到诉讼这一步，再委托律师提起诉讼，在诉讼中申请法院委托司法鉴定，通过司法手段确认房屋质量不合格，从而达到强制解除合同的目的。
注：律师解答仅代表其个人观点，仅供参考。
