近年来，不少人看中农村自建房价格实惠，萌生购买想法。但是，农村宅基地房屋可以买卖吗？非该集体经济组织成员的外村人能不能购买？近日，湘阴县人民法院依法审理一起涉农村宅基地房屋买卖合同纠纷案件。
基本案情
周某经他人介绍，打算购买湘阴县某乡镇甲村一栋自建房，双方口头约定房屋总价款138万元。2024年8月20日，周某当场支付10万元购房定金，卖房的吴某出具收条，双方约定后续办理房屋交接手续。
事后，周某查询发现两处关键问题：一是案涉房屋土地性质为农村宅基地，周某与吴某不属于同一村组，周某非该宅基地所属集体经济组织成员。二是案涉房屋的建房审批申请人为刘某（吴某儿媳），并非出卖人吴某本人，吴某属于无权处分。
知晓风险后，周某多次要求吴某退还10万元定金，均遭到拒绝。周某遂向湘阴县人民法院提起诉讼。
法院审理
法院经审理认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
吴某将宅基地上的房屋出卖给周某，根据“房地一体”的原则，已然涉及宅基地转让，由于周某不是该宅基地所属集体经济组织成员，其对该区域内的宅基地不享有使用权。案涉房屋买卖约定，因违反法律强制性规定，自始无效。
同时，出卖人吴某并非案涉房屋的合法权利人，属于无权处分，该房屋客观上也无法完成过户登记。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，民事法律行为违反法律、行政法规强制性规定的无效；民事法律行为无效后，取得的财产应当予以返还。
综上，湘阴法院判决被告吴某向原告周某返还购房定金100000元。一审判决后吴某上诉，在案件二审过程中，双方自愿达成调解协议，由吴某向周某支付9万元，双方因本案产生的债权债务关系消灭，吴某已按协议履行完全部义务。
法官说法
随着乡村振兴推进，越来越多人想在农村购置房屋居住，跨村、城镇居民购买农村宅基地房屋的交易屡见不鲜，由此引发的房屋买卖、定金返还纠纷逐年增多。很多群众误以为只要双方自愿、写下字据，农村房屋买卖就受法律保护，这是典型的法律误区。
农村房屋所占土地属于集体土地，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。合法完成农村宅基地的使用权转让，首先买卖双方均为同一农村集体经济组织成员，外村人不能购买本村的宅基地。然后需要村委会同意，再报乡（镇）政府批准。值得注意的是，外村村民、城镇居民购买农村宅基地上自建房，存在相当大的法律和经济风险，相应的房屋买卖合同一般会被认定为无效。若合同被认定为无效，不仅无法完成房屋的过户手续，购房者还可能面临钱款难以追回的风险，切勿抱着侥幸心理进行此类交易。
此外，我国实行一户一宅制度，即农民一户只能申请一处宅基地。农村宅基地属农民集体经济组织所有，宅基地使用权是农民基于其身份而无偿取得，用以保障农民的生活、耕作。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款规定，农村村民出卖、出租、赠予住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
