衡阳网友“95319183”问：2021年4月，我父母和祁东县金源房地产开发有限公司项目部签订套房预定书，预定一套住房，总金额48.98万元，双方至今没有签订正式商品房买卖合同。我方在2021年3月缴纳2万元（单据写了房屋信息，未标注定金）；2021年4月缴纳12.98万元；2022年4月缴纳25万元；2023年4月缴纳6万元。以上款项均有收据，收据盖项目部公章或有法人签字，备注为房款。
截至2026年10月，开发商仍未签订商品房买卖合同。开发商原先口头承诺2024年交房，之后多次延期，后续便没有消息。我该怎么去帮我父母维权？我现在想要终止这笔交易。我目前在外地，无法立刻回乡办理。我是否需要查询该楼盘商品房预售许可证？我解除预定协议的理由是什么？如果起诉，流程是怎样的？若我方胜诉，但开发商称无钱退款，还有什么救济途径？
父母认为县里类似情况很多，担心维权没用、打官司耗费成本，还容易得罪人，最后钱拿不回来，打算认栽然后把房卖掉。可这样至少亏损十几万元，更何况房子能不能卖掉也是个问题，房屋本身是否合规也不清楚。
湖南大民律师事务所刘俊律师答：
若“预定书”明确约定将来另签正式合同，属预约合同，不因开发商暂无预售证而无效。但开发商长期不签正式合同、不交房，经催告后仍不履行，构成根本违约，父母可依民法典第563条主张解除并退款。若“预定书”已具备商品房买卖合同主要内容且开发商已收受房款，可能被认定为本约，此时开发商无预售证则合同无效，同样应退款。
维权途径：
先向祁东县住建局书面投诉开发商无证售房、长期不签约，要求行政查处；若住建局不履职，申请行政复议或提起行政诉讼。
同时准备起诉：
向祁东县法院或被告住所地法院起诉，诉讼请求为解除预定书、返还45.98万元及利息。胜诉后若开发商无其他财产，可申请财产保全查封其土地或在建工程；若进入破产程序，自住购房消费者的退款请求权享有优先顺位。
注：律师解答仅代表其个人观点，仅供参考。
