公共管道埋在自家屋内，漏水导致楼下受损，责任谁来承担？业主以“房屋长期空置”为由拒绝赔偿，能否得到法院支持？
基本案情
樊某夫妻与曹某夫妻系上下楼邻居。2022年12月至2023年2月，樊某夫妻家中窗台、厨房门及厨房吊柜处多次出现漏水。因曹某夫妻房屋长期无人居住，樊某夫妻只能通过同单元3楼业主转告漏水情况，但始终未能查明漏水源头，问题持续未解。后漏水问题愈发严重，经曹某夫妻亲戚进入其家中检查，怀疑位于厨房的主排污管存在故障。曹某夫妻遂找人破开包裹排污管的瓷砖并进行维修。维修期间，樊某夫妻又发现家中次卧墙面及门框出现渗水。樊某夫妻认为上述渗漏水均系曹某夫妻家中原因所致，并造成其财产损失，在申请相关部门调解无果后，诉至资兴法院，要求曹某夫妻赔偿损失4万元。
法院判决
资兴法院经审理后认为，业主对其建筑物专有部分享有专有权，对共有部分享有共有权和共同管理权。业主行使专有权，不得妨碍其他业主共有权和共同管理权的行使。本案中，樊某夫妻房屋渗水区域主要为餐厅、厨房局部、次卧及相邻阳台局部区域。经鉴定，渗水原因有两方面：一是曹某夫妻厨房内主排污管断裂产生的频发渗漏水及偶发异常来水；二是其次卫、盥洗室给水管系统持续渗漏及阳台封窗偶发渗漏，上述水源入侵曹某夫妻房屋后，突破楼板防水薄弱部位，导致樊某夫妻相应区域渗漏。
针对第一处渗漏，位于曹某夫妻厨房内的主排污管系整单元共用的公共下水管道，属于共有设施。曹某夫妻作为楼上业主，对位于其专有区域内的共有管道负有日常管理和维护义务。其在装修时用瓷砖包裹覆盖该管道，且长期无人居住，使房屋处于闲置状态，给日常维护埋下隐患。渗漏发生后，经樊某夫妻两次告知，曹某夫妻未能及时排查故障并采取有效措施，加之其他业主无法进入其房屋进行管理，导致断裂处渗漏水持续入侵，造成樊某夫妻损失。曹某夫妻客观上存在怠于行使共同管理权的行为，且妨碍其他业主行使权利，具有过错。针对第二处渗漏，次卫、盥洗室给水管系统及阳台封窗问题均属于曹某夫妻的专有部分。该两处渗漏水突破其家中楼板防水薄弱部位，入侵樊某夫妻家中造成损失。曹某夫妻作为房屋所有权人，未妥善管理房屋、及时排除渗漏原因，亦存在过错。
综上，曹某夫妻对樊某夫妻的损失依法应承担赔偿责任。判决后，双方均未上诉，曹某夫妇已按判决履行赔偿义务。
法官说法
建筑物区分所有权由专有权、共有权、共同管理权构成。专有权的行使，必须以不侵害其他业主的共有权与共同管理权为法定边界，这是处理建筑物共有设施侵权纠纷的基础法理逻辑。
本案所涉排污管道系共有设施，虽铺设于曹某夫妻专有部分内，但该管道的管理维护义务仍由全体业主共同承担。基于专有权的排他性，其他业主无法擅自进入该区域进行检修，故曹某夫妻作为实际管护责任人，负有日常检查、及时报修的前置义务。曹某夫妻装修时将管道包裹覆盖，且长期无人居住，在得知渗漏后未能及时排查维修，导致损失扩大。其怠于履行管理义务的行为，已构成对其他业主共同管理权的妨碍，依法应对造成的损失承担侵权赔偿责任。
业主对位于自家屋内的公共设施切莫“一包了之”“一空了之”。权利既有边界，义务亦需履行，唯有主动担当、及时作为，方能避免“小疏忽”酿成“大损失”，共同维护和谐有序的邻里关系与居住环境。
