开发商无力支付工程款，以房抵债给李某、李某自行缴纳房屋维修资金后，房屋却被司法拍卖，李某起诉要求竞拍得房者王某返还已支付的维修资金，法院会支持他的诉求吗？近日，临湘市人民法院审理了这样一起因房屋维修资金引发的不当得利纠纷案。
基本案情：大地公司（文中名称均为化名）系一家房地产开发公司。在建设某小区时，其将部分工程分包给李某施工，后因未能支付工程款被法院判决向李某支付工程款及利息。2021年7月，双方达成和解：1.经过双方计算认可，大地公司应还本金和利息184.2万元；2.大地公司向李某支付47万元；3.大地公司以小区未出售的房源抵债，商品房单价每平方米4900元，3套未售房源合计280平方米，总房款137.2万元抵偿剩余债务。同年11月，李某缴纳了其中1套房屋的维修资金8000元，未完成该房屋过户登记。
2024年，法院发布《竞买公告》，依法公开拍卖前述房屋，王某以最高应价胜出，支付相应费用后办理了不动产过户登记，未交纳房屋维修资金。
2026年1月，李某将王某诉至法院，请求判令其返还不当得利8000元及资金占用利息。
法院判决：法院审理认为，被告不构成不当得利。理由如下：
第一，被告未获利。房屋维修资金已计入拍卖评估价，被告支付的拍卖款中已包含该部分价值，并且案涉房屋通过公开拍卖，被告通过支付公允对价获得房屋及附属利益，未获取额外利益；第二，原告受损与被告无关联。原告所称“受损”，源于其与开发商之间以房抵债协议未能完全履行，未办理过户登记，与被告无关联。第三，被告继受案涉房屋维修资金有合法根据。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条：“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户……”案涉房屋所有权转移时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金同时过户给了被告，并且维修资金属业主共有，非个人债权，不能单独主张退还，应随房转移。
综上，法院判决驳回李某的诉讼请求。
法官说法：根据《中华人民共和国民法典》第九百八十五条关于不当得利的规定，得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。而是否构成不当得利需从以下四个方面判断：
一是一方获得利益。即得利人财产积极增加或本应减少而未减少，存在实际财产增益。二是一方遭受损失。即受损人现有财产减少或应当增加而未增加。三是获利与受损之间存在因果关系。一方受损系因另一方获利直接导致，二者基于同一事实产生关联。四是获利没有法律根据。既无合同约定，也无法律规定作为取得利益的合法基础，包括自始无依据和事后丧失依据。
只有同时满足以上全部要件，受损方才有权请求得利人返还不当利益；欠缺任一要件，均不能认定构成不当得利。
法官提醒
当事人在以房抵债、房屋交易过程中，应当及时办理不动产过户登记手续，依法完善权利归属证明，避免因权属未转移产生后续争议。对已缴纳的维修资金，可在基础合同关系中主张权利，而非向善意、支付对价取得房屋的第三人主张返还。
