近年来，民宿行业快速发展，房屋装修返租模式成为不少房主盘活闲置房产的选择，但部分不法商家借此设置“局中局”，以高额租金为诱饵骗取装修款，严重侵害房主合法权益。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院审结一起民宿装修返租纠纷案件，严格依据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，清晰界定案件法律关系与责任认定，结合案件审理情况，为广大人民群众防范此类法律风险敲响警钟。
基本案情
2025年8月24日，房主阿某与某商业管理公司先后签订《房屋委托代理服务合同》与《房屋装饰装修施工合同》。双方约定，阿某将其位于乌鲁木齐市天山区某小区的房屋委托该公司管理运营民宿，委托期限5年，月租金4800元，租金半年一付；同时由该公司为案涉房屋按照民宿进行装修，装修费总计74200元由房主阿某承担，付款方式为合同签订后按照施工进度分批支付。合同签订当日，阿某依约向该公司先行支付了20000元装修款。
合同签订后，该商业管理公司未按合同规定履行义务，迟迟未开展装修施工，亦未启动房屋代理运营工作。直至2025年9月20日，因该公司仍未按照合同约定开展装修施工，房主阿某遂与该公司协商并签订《合同解除协议》，约定解除上述两份合同，该公司于协议签订后15个工作日内退还阿某17500元装修款，同日阿某收回案涉房屋。但约定期限届满后，该公司拒不履行退款义务，经阿某多次催告仍无回应。
2025年11月17日，阿某诉至乌鲁木齐市天山区人民法院，要求该商业管理公司全额退还20000元装修款。
法院审理与裁判
案件受理后，乌鲁木齐市天山区人民法院经审理认为，阿某与某商业管理公司签订的《房屋委托代理服务合同》《房屋装饰装修施工合同》及后续《合同解除协议》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法受法律保护，双方均应按协议约定履行义务。
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
本案中，双方已通过协议明确约定解除案涉两份合同，且就退款金额达成17500元的合意，该约定系对违约责任的具体处置，对双方具有法律约束力。阿某主张退还20000元，但其未能提供证据证明双方就全额退款达成新的约定，故对超出17500元的2500元诉请，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
综上，法院依法判决：某商业管理公司于判决生效后十日内向阿某退还17500元；驳回阿某的其他诉讼请求。
经查，该商业管理公司2025年5月才完成工商注册，注册资本100万元，工商登记显示“存续”但实际经营异常，涉多起民事诉讼。此类涉案公司往往无实际经营能力，收取款项后拖延履行或失联，易导致房主维权成本增加、权益受损。
案件特点与释明
本案系典型的民宿装修返租欺诈型经济纠纷，具有诱饵性、隐蔽性、危害性三大特点：一是以高额租金为诱饵，利用房主盘活房产的需求，签订看似收益可观的委托代理合同，降低房主警惕性；二是捆绑装修合同设置陷阱，将装修款支付约定为“先付款后施工”，而租金支付为“后履行”，形成权利义务不对等，为骗取款项创造条件；三是涉案公司多为新成立的空壳公司，工商登记信息看似合规，实则无实际经营能力，收取款项后要么拖延履行，要么直接失联，房主维权成本高、收益低。
从法律层面分析，本案核心涉及合同解除后的违约责任与民事纠纷与刑事犯罪的界定两大问题，相关法律适用清晰明确：
1.合同解除后的退款约定具有法定约束力。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中双方就合同解除后的退款金额达成明确约定，该约定未违反法律规定，法院应依约认定退款金额；同时根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关举证规则，房主无证据证明约定无效或存在全额退款合意的，超出约定部分的诉请不予支持。
2.民事纠纷与刑事诈骗的界定以“非法占有目的”为核心。判断此类行为是民事违约还是刑事诈骗，关键在于行为人签订合同时是否具有“非法占有目的”。若有证据证明行为人以非法占有为目的，通过虚构事实、隐瞒真相的方式签订合同骗取财物，则可能构成合同诈骗罪，需依法追究刑事责任；若无充分证据证明其签订合同时即无履行能力且具有非法占有装修款的故意，则按经济纠纷处理，房主可通过民事诉讼途径依法维权。
3.委托代理与装饰装修合同的履行均受民法典规制。本案中《房屋委托代理服务合同》适用《中华人民共和国民法典》中关于委托合同相关规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，因受托人过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失；《房屋装饰装修施工合同》适用民法典合同编通则及建设工程合同相关规定，承包人应当在约定期限内完成施工，未按约定施工的，发包人有权解除合同并要求承担违约责任。
法官提醒与风险防范
针对民宿装修返租类交易的法律风险，乌鲁木齐市天山区人民法院法官结合本案及相关法律规定，作出三点核心提醒，房主在签订此类合同时，切勿被高额租金的口头承诺迷惑，坚守“审慎核实、明确条款、留存证据”三大原则，依法维护自身合法权益——
严格核实交易主体资格，警惕空壳公司。通过国家企业信用信息公示系统、工商登记APP等官方平台，查询公司成立时间、经营状态、涉诉情况、行政处罚记录等信息，对成立时间短、经营异常、涉多起诉讼的公司，坚决拒绝合作；切勿轻信公司口头出具的“资质证明”，核实信息后再签订合同，从源头规避交易风险。
细致审查合同条款，拒绝权利义务不对等约定。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，合同的内容由当事人约定，一般包括标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任等条款。签订合同时，需明确装修标准、施工工期、租金支付时间及方式、双方违约责任等核心内容，坚决拒绝签订条款模糊、关键内容留白的“空白合同”；针对装修款与租金的支付顺序，应要求“先付租金后付装修款”或“以租金折抵装修款”，若公司拒绝该合理要求，需高度警惕交易陷阱。
全程留存关键证据，及时采取维权措施。合同履行过程中，妥善保存合同原件、付款凭证、聊天记录、通话录音、催告通知等全部证据；若发现对方存在拖延履行、失联等违约情形，及时与对方协商并固定协商证据，协商无果的，在提起民事诉讼的同时，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条规定，向法院申请财产保全，查封、扣押、冻结对方名下可执行财产，最大程度保障自身债权实现。
此外，房主若发现多家房主遭遇同类情形，且有充分证据证明涉案公司以非法占有为目的，通过虚构经营能力、虚假承诺等方式骗取装修款，符合相关法律规定情形的，可联合向公安机关提交完整证据，申请公安机关审查；若经审查符合刑事立案标准，公安机关将依法立案侦查，受害人可通过刑事途径追究涉案公司及相关责任人的法律责任，并要求退赔违法所得。
