永州网友问：小区地下室常年潮湿，致使停放的车辆发霉，存在零部件锈蚀损坏风险。业主多次向物业反映，物业却称潮湿属正常现象、无法整改。物业在地下室潮湿问题未解决的前提下，仍强制收取地下车位管理费，已购车位的业主若拒缴，车辆一律按临时停车计费。物业声称按二类物业服务标准收费，但实际服务远未达标，泳池开放时间随意，健身房配套残缺，园区多处设施破损，入户大厅空调、照明长期关停。此外，小区近两三年未开展业主满意度调查，物业收支明细从未公示。
北京市京师（长沙）律师事务所黄春香律师答：
第一，根据《中华人民共和国民法典》第509条、第942条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。小区物业部门未尽到物业服务义务，未及时处理地下室潮湿的问题，导致业主的车辆发霉甚至损坏，且未按照约定的二类服务标准提供物业服务，应对业主承担违约责任。
第二，根据《中华人民共和国民法典》第943条，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。小区物业部门未公示收支明细，也违反了物业服务的强制性规定。
第三，已经购买车位的业主、即享有该车位的使用权，物业服务公司强制收取地下室管理费，针对不交管理费的情况一律按临时车收取费用的行为，既是对业主使用权的侵犯，也是对《中华人民共和国民法典》自愿、公平原则的违反，变相收费的形式催收物业费的行为同样为《中华人民共和国民法典》所打击。
第四，以下是解决途径：
①和解：与物业部门协商，通过平等、自愿的沟通，达成双方都满意的解决方案。
②调解：申请人民调解、行政调解，通过第三方介入，帮助协调好双方关系。
③诉讼：收集物业服务公司违反物业服务合同的证据，并加以整理，通过向法院起诉的方式维护自己的合法权益。
④可针对其中特定问题向对应的部门进行投诉，如针对物业变相收费以催收管理费、业主可向市场监督管理局投诉。
注：律师解答仅代表其个人观点，仅供参考。
