业主将商铺出租，双方约定物业费由租户承担，但当租户拖欠物业费时，业主应当承担责任吗？
近日，湖南省常德市临澧县法院审理了一起相关物业服务合同纠纷。
基本案情
2019年起，张某租赁了B房地产公司名下位于某小区的三间商铺，面积共计665.32平方米。根据租赁合同约定，房屋租赁期间所发生的物业、水、电等一切费用皆由承租人张某负担。自2021年4月至2025年7月，张某一直未缴纳物业费，累计欠费达6万余元。后该小区A物业公司多次通过短信、书面通知等方式催缴，但张某均以“租在二楼没有享受到物业服务”等理由拒绝支付。后A物业公司将张某及业主B房地产公司诉至法院，要求张某支付物业费及资金占用期间的利息，同时B房地产公司对张某上述债务承担连带清偿责任。
法院判决
临澧法院经审理后认为，此小区业主委员会分别于2021年7月、2024年7月两次与A物业公司签订《物业服务合同》，合同约定物业费用交纳人为业主，如房屋出租，约定由物业使用人向A物业公司交纳服务费用的，业主要约束物业使用人按规定交纳，没有及时履约的，业主承担责任。合同均系当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，当事人应当按合同约定全面履行义务。
A物业公司履行了为小区提供物业服务的义务，张某作为物业实际使用人，该合同对其具有法律约束力，应当依法履行支付物业费的义务。张某拖欠物业费已构成事实违约，还应承担赔偿损失的违约责任。
同时，依据《物业管理条例》第四十一条第一款之规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”及案涉《物业服务合同》约定，B房地产公司作为业主应对张某未交纳的物业费承担连带交纳责任。
综上，依法判决张某支付A物业公司物业费及资金占用利息合计7万余元；B房地产公司对此承担连带交纳责任。
法官说法
1.本案中，业主B房地产公司与租户张某在租赁合同中约定由承租人承担物业费，但法院依据《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决业主对租户欠缴的物业费承担连带交纳责任。这一裁判明确了一项重要规则：业主与物业使用人之间关于物业费由谁承担的约定，仅在双方内部具有约束力，不能对抗物业服务企业。物业公司有权选择向业主或物业使用人任何一方主张全部费用。业主承担连带责任后，可依法向物业使用人追偿。在此提醒广大业主：业主在出租房屋时应对承租人的履约能力和诚信状况予以充分关注。
2.租户张某以“未享受到物业服务”等理由拒交物业费，法院均未予支持。根据《民法典》第九百四十四条第一款，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务具有公共性和整体性，针对的是小区共用部位、共用设施设备及公共区域的维护管理。个别业主以自身未直接使用某项服务为由拒交物业费，于法无据。即便业主认为物业服务存在瑕疵，一般性服务瑕疵也不构成拒交全部物业费的正当理由，业主应通过合法途径维权。
