购买的商品房漏水，业主能否以此为由拒交物业费？近日，湖南省岳阳市湘阴县人民法院就审理了这样一起物业服务合同纠纷案件。
基本案情
王某系某小区的业主，该小区前期的物业服务由开发商委托某物业公司进行。后小区开发建设完成，开发公司将物业服务全部移交给上述物业公司。在正式签订物业服务合同之前，小区有部分房屋出现外墙空鼓、漏水的情况。因当时房屋在质保期内，包括王某在内的业主找开发商和某物业公司要求进行维修整改，某物业公司将问题反映给开发商，开发商要各楼栋建设的承包方负责维修，但业主反映并未修好。
2020年8月16日，某物业公司为顺利竞聘后期物业出具了一份承诺书，承诺在三个月试用期内由某物业公司自费解决业主房屋墙面渗水、空鼓问题。2021年1月16日，某物业公司与某小区业主委员会签订《物业服务合同》。
王某认为某物业公司对其房屋漏水问题一直没有按承诺整改维修到位，他的房屋至今仍在漏水，所以从2018年10月13日至2024年11月30日某物业公司退出共计73个月17天拒交物业费。2024年12月8日，某物业公司向王某发出书面催缴通知，经催告后王某仍未缴纳。
法院审理
湘阴法院经审理后认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。原告某物业公司先后与开发商、小区业主委员会签订物业服务合同并提供了物业服务，该前期和后期的物业服务合同，对小区业主均具有法律约束力，小区业主接受了某物业公司的物业服务，依法应当按照合同约定交纳物业费。
王某陈述其房屋从2015年开始就出现墙面渗水的情况，该问题并非某物业公司的行为造成，某物业公司对王某房屋漏水一事并无过错责任。如按王某所理解的未将漏水问题维修好业主则一直不交物业费明显对某物业公司不公平。且物业服务费的主要功能是用于维持小区设施、设备等正常运转，维护全体业主基本的生活秩序，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，从而形成恶性循环，拒交物业费从某种程度上讲其实是损害了全体业主的共同利益。依照公平合理原则，本院结合客观实际对某物业公司提供的承诺内容作出合理解释为：某物业公司无权向王某收取三个月试用期内的任何费用。现某物业公司在承诺的三个月内已经履行了维修义务，漏水问题并非某物业公司过错所致，且该漏水问题在某物业公司的能力范围内实际也无法解决，故在三个月试用期满之后王某仍应继续交纳物业费。至于王某房屋漏水问题，王某可就此另行向侵权人主张权利，或通过申请动用维修基金进行修复。王某以此为由长期不交物业费不符合法律规定。
另王某还提出某物业公司在物业服务期间提供的物业服务存在诸多问题，虽根据王某提供的照片反映出某物业公司提供的物业服务存在一些瑕疵，但这些问题不属于重大瑕疵，王某以此作为不交纳物业费的理由不能成立。但根据物业服务合同第六条约定，某物业公司对房屋及附属设施、设备年度维修超出一千元的应交与业主委员会讨论，经大多数业主签字同意动用维修基金。某物业公司虽对漏水问题进行维修，但在发现其能力范围内不能解决该问题时，应按合同约定与业主委员会讨论商定维修方案并向相关主管单位报告，某物业公司未提供证据证明履行了上述义务。故法院根据实际情况，对王某应交的物业费酌情扣减30%。
法官说法
房屋漏水与物业费缴纳分属不同法律关系，物业服务具有公共性，覆盖全体业主的共同居住需要，并非针对业主个人房屋的专属维修服务。房屋漏水则多涉及商品房买卖合同或侵权法律关系。若漏水因房屋质量问题引发，在保修期内的责任主体应当是开发商，业主可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》要求开发商承担修复及赔偿责任；若因楼上业主使用不当、装修破坏防水层等原因导致漏水，则属于相邻权侵权纠纷，受损业主应当向侵权人主张权利。
在实践中，部分业主混淆了物业公司的服务范围。物业公司的核心职责是维护小区公共区域，对于业主房屋专有部分的漏水问题仅负有协助沟通、协调的义务，而非直接维修责任。因此，房屋漏水问题难以成为业主拒交物业费的正当理由。
