小区地下车位究竟归谁所有？开发商“只售不租”，业主要求开放车位出租能否得到支持？近日，临湘市人民法院审理了这样一起车位纠纷案。
2014年，大为公司以出让方式取得建设用地使用权，开发建设凯旋小区项目，后经相关部门批准异地建设人防工程。
2022年3月，凯旋小区整体竣工验收并完成交付，小区建成地下停车位273个，合计售出约40个。
2023年，凯旋小区成立业主委员会。
因小区共有业主一千余户，地面车位仅一百余个，停车难问题突出。2025年3月，凯旋小区业主委员会以大为公司对地下车位采取“只售不租”措施，绝大部分地下车位处于空置状态，侵犯了全体业主对车位的使用权为由，诉至法院，请求判令大为公司停止地下车位“只售不租”侵权违法行为，协助业委会开放停车位的租售。
法院审理认为，本案为车位纠纷，争议焦点为地下车位权属及处置权问题。
根据现有证据，足以认定案涉车位的所有权归属于大为公司，而非全体业主。首先，《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，大为公司与全体业主所签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定，建筑区划内，地下停车位、车库的所有权归属出卖人即大为公司。案涉车位属于建筑规划用于停车的车位，双方已约定地下车位的所有权归属于大为公司。其次，案涉车位的建设成本已由开发商大为公司独自承担，未列入全体业主的公摊面积，从成本与收益的角度分析，该车位应归属于大为公司所有。再次，案涉小区已申请异地建设人防工程，并获人防办同意，大为公司缴纳了异地建设费，即可认定案涉车位并非人防工程，故大为公司拥有完全的所有权，有权自行处置。
《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主的需要。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合前述有关“应当优先满足业主的需要”的规定。可见，大为公司对归属于自己名下的车位既可以选择以出租的方式处理，也可以选择附赠，出卖的方式处理，只要是优先选择出售给小区业主，并不违反法律规定。
综上，业委会请求确认大为公司对车位“只售不租”的行为违法、构成侵权，缺乏事实和法律依据，法院判决驳回业委会的诉讼请求。
法官说法：问1：是不是所有小区的地下车位，都归开发商？
答：不是，关键看“约定”和“成本”。如果购房合同里明确约定“地下车位归业主共有”，或者车位的建设成本分摊到了业主房款里，那车位可能归全体业主；如果是“人防车位”（开发商没有异地建设人防工程，而是用地下车位充当人防设施），情况更特殊——人防车位的所有权归国家，开发商只有“使用权”，通常只能租，不能卖，而且租期不能超过20年。本案中，开发商既异地建了人防工程，又和业主约定了车位归属、没让业主分摊成本，所以才归开发商。
问2：开发商“只售不租”，就完全没限制吗？业主只能认了？
答：有“原则”，也有“情理”。从法律原则上：如果开发商是车位所有权人，且没有“影响社会公共利益”的情况，它有权选择处置方式，法院一般不会强制要求“必须租”。从情理上：法官也提醒开发商——“所有权≠任性权”。小区是业主共同生活的地方，开发商即便有权“只售不租”，也应该考虑业主的实际需求，比如针对“暂时买不起车位”的业主，推出短期租赁、月付等灵活方案，避免“车位空着，业主却没地方停”的资源浪费，这也是企业社会责任的体现。
问3：业主遇到车位纠纷，该怎么维权？
别慌，分3步走。
第一步：查合同、找依据。先翻自己的购房合同、补充协议，看里面有没有明确“地下车位归属”“能否出租”的条款——这是最直接的证据；
第二步：业委会牵头协商。业委会可以代表业主，和开发商坐下来谈，比如提出“优先向业主出租空置车位”“合理定价租金”等诉求，尽量通过协商解决，避免矛盾激化；
第三步：收集证据维权。如果发现开发商存在“侵占业主共有车位”（比如把公摊里的车位拿来卖）、“违规出售人防车位”（比如把人防车位当成产权车位卖）等行为，可以收集合同、公摊面积表、人防工程证明等证据，通过法律途径维护业主共同权益。
