
近年来,不少人看中农村自建房价格实惠,萌生购买想法。但是,农村宅基地房屋可以买卖吗?非该集体经济组织成员的外村人能不能购买?近日,湘阴县人民法院依法审理一起涉农村宅基地房屋买卖合同纠纷案件。
基本案情
周某经他人介绍,打算购买湘阴县某乡镇甲村一栋自建房,双方口头约定房屋总价款138万元。2024年8月20日,周某当场支付10万元购房定金,卖房的吴某出具收条,双方约定后续办理房屋交接手续。
事后,周某查询发现两处关键问题:一是案涉房屋土地性质为农村宅基地,周某与吴某不属于同一村组,周某非该宅基地所属集体经济组织成员。二是案涉房屋的建房审批申请人为刘某(吴某儿媳),并非出卖人吴某本人,吴某属于无权处分。
知晓风险后,周某多次要求吴某退还10万元定金,均遭到拒绝。周某遂向湘阴县人民法院提起诉讼。
法院审理
法院经审理认为,根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
吴某将宅基地上的房屋出卖给周某,根据“房地一体”的原则,已然涉及宅基地转让,由于周某不是该宅基地所属集体经济组织成员,其对该区域内的宅基地不享有使用权。案涉房屋买卖约定,因违反法律强制性规定,自始无效。
同时,出卖人吴某并非案涉房屋的合法权利人,属于无权处分,该房屋客观上也无法完成过户登记。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条,《中华人民共和国土地管理法》第九条规定,民事法律行为违反法律、行政法规强制性规定的无效;民事法律行为无效后,取得的财产应当予以返还。
综上,湘阴法院判决被告吴某向原告周某返还购房定金100000元。一审判决后吴某上诉,在案件二审过程中,双方自愿达成调解协议,由吴某向周某支付9万元,双方因本案产生的债权债务关系消灭,吴某已按协议履行完全部义务。
法官说法
随着乡村振兴推进,越来越多人想在农村购置房屋居住,跨村、城镇居民购买农村宅基地房屋的交易屡见不鲜,由此引发的房屋买卖、定金返还纠纷逐年增多。很多群众误以为只要双方自愿、写下字据,农村房屋买卖就受法律保护,这是典型的法律误区。
农村房屋所占土地属于集体土地,个人只有使用权,未经批准任何人不得擅自转让、出租。合法完成农村宅基地的使用权转让,首先买卖双方均为同一农村集体经济组织成员,外村人不能购买本村的宅基地。然后需要村委会同意,再报乡(镇)政府批准。值得注意的是,外村村民、城镇居民购买农村宅基地上自建房,存在相当大的法律和经济风险,相应的房屋买卖合同一般会被认定为无效。若合同被认定为无效,不仅无法完成房屋的过户手续,购房者还可能面临钱款难以追回的风险,切勿抱着侥幸心理进行此类交易。
此外,我国实行一户一宅制度,即农民一户只能申请一处宅基地。农村宅基地属农民集体经济组织所有,宅基地使用权是农民基于其身份而无偿取得,用以保障农民的生活、耕作。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款规定,农村村民出卖、出租、赠予住宅后,再申请宅基地的,不予批准。
黄昏恋相守晚年,未领结婚证,一方患病,另一方全程照料,离世后却因钱款对簿公堂。同居伴侣是否属于法定继承人?悉心照料能否酌情分得遗产?临湘法院审理的这起案件,为老年人晚年养老厘清法律边界。
基本案情
李某波系某公司退休职工,按月领取退休金。2020年李某波丧偶后与张某兰同居,双方未办理结婚登记,也未书面约定同居期间财产归属。2024年李某波确诊肺癌,2024年6月至2025年7月五次住院,均由张某兰陪护照料。同年7月21日,李某波病故。
经查,李某波账户在病重、离世前后,有多笔定期存款转入、国债本息兑付,同时账户向张某兰发生多笔转账,合计转出29万余元。张某兰又将部分资金转给其子李某。
2025年10月,李某卓(李某波女儿)、方某爱(李某波母亲)向临湘法院起诉张某兰、李某、李小某(张某兰女儿),主张二人系李某波第一顺序法定继承人,有权继承全部遗产,要求张某兰三人返还李某波遗产29万余元并支付利息。
张某兰辩称,案涉款项属于其与李某波同居期间共同财产;李某卓未尽赡养义务,自己在李某波患病时尽了扶养义务,属于可适当分得遗产的主体;本案应当先行同居析产,再处理遗产分割;李某、李小某并非适格被告,应驳回李某卓、方某爱的诉讼请求。同时,张某兰提起反诉,请求:1.分割双方同居期间共同财产,确认其享有的财产份额;2.李某卓、方某爱返还属于非法占有的张某兰的财产份额;3.确认张某兰对李某波扣除同居析产份额后的剩余遗产,享有适当分得的权利。
法院判决
临湘法院经审理认为,本案争议焦点有三:1.案涉29万余元属于李某波个人财产还是同居共同财产;2.张某兰是否享有李某波的遗产继承权或适当分得遗产;3.张某转出资金是否构成不当得利,是否应当返还。
一、关于财产性质。根据法律规定,双方均无配偶的同居关系析产,财产有约定从约定;无约定且协商不成的,各自所得的工资、奖金等收益归各自所有;共同出资购置、难以区分区分权属的财产,以出资比例为基础,综合考虑各类因素进行分割。本案中,双方对同居期间的财产归属未作任何书面约定,案涉款项存放于李某波个人账户,货币遵循占有即所有规则,归开户人李某波。同居关系不同于婚姻关系,不适用夫妻法定共同财产制,张某兰未能举证证明款项由其出资或双方财产混同,应承担举证不能后果。且同居期间的“共同所得”限于共同劳动或经营所得,二人不存在共同劳动经营收入,仅共同生活开支不能认定存款共有。案涉资金来源于李某波个人定期存款、国债兑付本息,不属于双方同居期间共同财产,故对张某兰要求分割共同财产并要求李某卓、方某爱返还非法占有其财产份额的反诉请求,不予支持。
二、关于遗产分得。张某兰与李某波仅为同居关系,不属于法定继承人,无法定继承权。但两人共同生活五年,李某波身患癌症后张某兰承担了主要抚养义务,付出较多。根据《民法典》第一千一百三十一条,张某兰可适当分得遗产。结合同居时长、照料情况及遗产数额,酌定张某兰适当分得遗产8万元。
三、关于不当得利。张某兰对李某波扶养较多,依法享有酌情分得遗产的权利,对李某波的遗产享有合法的期待利益;其擅自转款行为程序不当,但主观上并非恶意占有。扣除其有权分得的8万元后,剩余转款部分属于无权占有,构成不当得利,应予返还并计付资金占用利息。张某兰转给子女李某、李小某属于家庭内部资金流转,该二人不承担返还责任。
综上,临湘法院判决张某兰向方某爱、李某卓返还不当得利款21万余元(已折抵张某兰应分得的遗产8万元)及资金占用利息,驳回双方其他诉讼请求。当事人均服判息诉。
法官说法
随着社会发展,不少丧偶、离异的老年人选择“搭伙养老”,仅同居生活却不办理结婚登记,这种黄昏恋模式能够互相陪伴照料,但也潜藏着财产、继承方面的法律风险。
同居关系与合法婚姻关系在法律保护力度上存在本质区别。婚姻关系中夫妻相互享有法定继承权,婚后所得财产一般推定为夫妻共同财产;而未办理结婚登记的同居伴侣,并非法定继承人,不能直接按照法定继承分得对方遗产,同居期间也不自动产生夫妻共同财产的法律效果。同居一方名下的存款、退休金、个人理财本息等财产,原则上属于个人财产,不会因为共同生活就直接转化为双方共有。主张属于同居共同财产的一方,应当举证证明财产来源于双方共同劳动、共同出资,无法举证的,要承担举证不能的不利后果。
但法律也兼顾公平与情理。依据《民法典》第一千一百三十一条规定,对被继承人扶养较多的人,可以分给适当的遗产。就像本案中的张某兰,虽不是法定继承人,但在李某波患病期间承担了主要陪护照料义务,付出较多劳务与精力,法院据此酌定分给其部分遗产,是对老年人实际扶养付出的肯定与补偿。需要注意的是,该权利是酌情分得遗产权,不等于法定继承权,不能等同于配偶的继承地位,数额由法院结合照料程度、共同生活时间、遗产总量综合裁量。
在此提醒老年群体:选择同居养老,要树立财产风险意识。若希望保障自身财产权益,建议尽量办理结婚登记,建立受法律完整保护的婚姻关系;若坚持不领证,双方可提前签订书面同居财产协议,对退休金、存款、房产、理财等财产归属、生活开支负担、照料补偿等作出明确约定。一方患病、离世后,同居伴侣切勿擅自转移、支取另一方名下银行存款,即便自己付出较多照料义务,也应当通过协商或者诉讼途径主张权利,私自转账会构成无权占有,需要承担返还及支付资金占用利息的法律责任。老年人要提前做好财产、身后事规划,妥善留存相关证据,避免晚年相伴多年,最终因财产纠纷对簿公堂,伤害亲情与晚年情谊。
低价购宠看似实惠,背后却暗藏捆绑消费陷阱。当宠物不幸夭折,绑定多年的消费合同是否仍需履约?近期,桃源县人民法院漆河法庭审理了一起新型宠物消费纠纷案件,承办法官跳出机械办案思维,柔性化解纠纷,彰显了司法温度。
案情简介
据悉,朱某在线上宠物店看中一只猫咪,双方签订买卖合同,约定仅支付几十元即可带走猫咪,但附加条款要求两年内在该店消费近五千元购买猫粮,费用分期支付。本是满怀期待开启养宠生活,不料猫咪到家仅七天便因病离世。
“宠物店邮寄的猫咪本身就有病,买回来第七天就死了,我还要继续支付两年的猫粮费用,猫都没了,我买猫粮还有什么用?”电话中,朱某满是委屈与无奈,直言并非故意违约拒付,实在是合同履行的基础已然消失,继续履约毫无意义,且宠物店没有履行交付健康的活体宠物义务。
而宠物店原告则坚持按合同办事,主张交付时猫咪健康无异常,双方白纸黑字约定了猫粮消费条款,朱某中途弃购属于违约,遂将朱某诉至法院,要求其继续付款并承担违约责任。
庭审现场
承办法官梳理案情后发现,案件法律关系清晰,但双方矛盾对立明显。若简单一纸判决,虽符合条文,却容易造成权益失衡,难以做到案结事了。为此,法官先向商家释法明理,讲解活体宠物交易的特殊性,该捆绑消费条款依附于猫咪存活饲养的前提。猫咪死亡后,合同根本目的无法实现,强制履约违背民法典公平原则。同时劝导朱某,网络签约要仔细审阅全部条款,警惕低价营销套路。
法官居中反复斡旋,双向疏导双方情绪,逐步缩小诉求差距。经多轮沟通,当事人最终达成调解协议。
网络选购宠物切勿被低价噱头迷惑。活体交易风险较多,签约前务必通读合同全文,重点留意捆绑消费、长期分期等隐藏条款。面对不合理的约束约定要谨慎甄别,理性签约,守护自身财产安全。
发生交通事故后逃逸,交警认定逃逸方负全部责任,是否意味着民事赔偿也要“全赔”?保险公司以逃逸免赔为由拒赔商业三者险,赔偿责任又该由谁承担?近日,桃江县人民法院审理了一起保险人代位求偿权案件,对交通事故损失认定、民事赔偿比例、职务行为责任承担及保险免责条款效力等问题作出清晰回应。
案情回顾:两车相撞后司机驾车逃逸,保险公司赔付后发起追偿
2023年6月19日,刘某斌驾驶大型客车途经桃江县金碧财富旁边路段,遇彭某辉驾驶小型客车从右侧路边向中间倒车。因彭某辉倒车时未察明车后情况,引发两车相撞。事发后,刘某斌驾驶大型客车逃逸。经桃江县公安机关交通管理部门认定,刘某斌因肇事后逃逸负事故全部责任;彭某某倒车未察明车后情况系造成事故的直接原因,但不承担事故责任。
事故发生后,彭某辉将车辆送至某汽车服务公司维修,产生维修费用74400元。彭某辉投保的保险公司先行支付全部维修费用后,依法取得保险人代位求偿权,向法院提起诉讼,请求判令刘某斌及其所属的汽车公司支付维修费用74400元,并要求案涉客车投保的保险公司在承保范围内优先承担赔偿责任。
法院审理:厘清四项责任边界
案件审理过程中,各方围绕车辆实际损失、事故民事赔偿比例、赔偿责任主体、保险是否应当理赔产生较大争议,法院结合本案事实、证据及相关法律规定作出裁判。
关于损失金额的认定
法院经审查,彭某辉所驾车辆受损部位主要为车尾,维修结算清单中包含该车辆前部损失18118.9元,该损失与本次交通事故缺乏直接因果关系证明,应当予以剔除。同时,案涉维修系原告单方委托维修,未提交双方认可的定损报告,未保障侵权方的参与权和异议权,结合事故客观情况,法院在剔除前部损失后,酌定损失按70%计算,即39396.77元。
关于事故责任和民事赔偿比例的认定
桃江县公安局交通管理大队基于刘某斌的逃逸行为作出事故责任认定书,认定刘某斌负事故全部责任,该认定系行政惩戒,而民事侵权赔偿应遵循过错原则。本案中,事故发生的直接原因是彭某辉倒车未察明车后情况,而刘某斌对事故发生本身并无违法行为,其逃逸行为发生在事故之后,仅影响行政责任与救助义务。因彭某辉自身存在过错,法院综合双方对损害发生的过程程度,酌定由刘某斌对车损承担70%的赔偿责任,即27577.74元。
关于职务行为与责任承担主体的认定
事故发生时,刘某斌系汽车公司员工,驾驶的客车亦登记在汽车公司名下,属于执行工作任务期间。刘某斌的逃逸行为系事故发生后个人实施的违法行为,但驾驶职务行为延续至事故发生的整体过程。汽车公司作为运行利益归属方与雇主,应对职务驾驶造成的损害承担用工主体责任,故应由汽车公司赔偿损失。
关于保险赔付的认定
案涉大型客车投保交强险及200万元商业三者险,保险合同约定逃逸免赔,且保险公司已经对免责条款加粗提示,进到提示义务,商业险免责抗辩成立。据此,案涉客车承保的保险公司仅在交强险财产损失限额2000元内承担赔偿责任;扣除交强险赔付金额后,剩余25577.74元,由汽车公司承担。
法官说法:逃逸不代表“全赔”,单位管理责任不可缺位
交通事故认定书是处理交通事故的重要证据,但行政责任不等同于民事赔偿责任。发生交通事故后,驾驶人应立即停车、保护现场,及时救助伤者并报警处理,切勿逃逸。逃逸行为不仅可能面临行政处罚,还可能在民事赔偿、保险理赔中承担不利后果。
对于运输企业及汽车公司等用人单位,应当强化对从业人员交通安全教育管理,完善风险防控机制。广大车主遭遇车辆受损时,应当保障侵权方的参与权和异议权,尽量共同参与定损,避免单方维修导致损失金额不被司法采信,维护自身合法权益。
湖南普法网讯(通讯员 刘牧)劳动者务工受伤后和企业签订一次性工伤赔偿协议,事后发现赔偿金额偏低,这份协议能不能撤销?近日,嘉禾县人民法院成功调解一起工伤保险待遇劳动争议案件。
2025年3月,劳动者甲在乙公司车间作业时脚部受伤。双方自行协商,签订《一次性工伤赔偿协议书》,约定由乙公司支付一次性伤残补助金、一次性医疗补助金、一次性就业补助金等共计34000元,双方就此了结纠纷。后续甲认为赔偿金额远低于法定标准,向劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁。仲裁委裁决撤销案涉赔偿协议,判令乙公司向甲支付工伤待遇款195550元。乙公司不服仲裁裁决,向嘉禾法院提起诉讼。
案件受理后,承办法官第一时间组织背对背调解,分层释法明理。向企业阐明工伤法定赔付义务,提示在未完成伤残鉴定前订立低价赔偿协议存在被撤销的法律风险;向劳动者讲明诉讼周期、执行风险等现实问题,引导双方立足实际,协商确定一次性解决方案。
经法官耐心调解,双方自愿达成调解协议,由乙公司向劳动者甲支付工伤保险赔偿金134000元。
法官说法
不少用人单位在工伤事故发生后,选择和劳动者私下达成一次性赔偿协议,约定赔付后互不追责。但此类协议并非一经签字就永久有效。依据法律规定,劳动者遭受工伤,依法享有工伤保险待遇。如果签订协议时尚未开展工伤认定、劳动能力鉴定,劳动者不清楚自身伤残等级与法定赔偿标准,协议约定金额和法定待遇差距悬殊,权利义务明显失衡,构成显失公平的,劳动者有权申请仲裁机构或者人民法院撤销协议。
需要注意,并非所有工伤私了协议都可以随意反悔。如果双方在充分知晓伤残后果、清楚法定赔偿标准的前提下,自愿平等协商订立协议,不存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等情形,协议对双方均具备约束力,应当遵照履行。
法官提醒用人单位:发生工伤事故,优先依法申报工伤保险,尽量避免在劳动者伤情尚未稳定、未做劳动能力鉴定时仓促签订一次性了结协议,防范用工法律风险。提醒劳动者:签署工伤赔偿协议前,务必知悉自身法定权益,谨慎作出权利处分;发生争议理性维权,合理提出诉求。法院审理此类劳资纠纷,既依法保障受伤劳动者合法权益,也兼顾企业承受能力,实质性化解矛盾,平衡劳资双方利益。
法条链接
《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律问题的解释(一)》第三十五条劳动者与用人单位就解除或者终止劳动合同办理相关手续、支付工资报酬、加班费、经济补偿或者赔偿金等达成的协议,不违反法律、行政法规的强制性规定,且不存在欺诈、胁迫或者乘人之危情形的,应当认定有效。前款协议存在重大误解或者显失公平情形,当事人请求撤销的,人民法院应予支持。