现代房地产市场开发、买卖交易频繁，银行按揭贷款购房是房产买卖的重要一环。房地产开发商为了尽快出售期房回笼资金，与银行签订合作协议，银行为购买期房的业主提供按揭贷款，业主以购买的期房作为贷款的抵押物，办理预抵押登记，房产开发商为贷款提供阶段性保证责任，直至正式抵押登记手续办妥。此种贷款模式是预售商品房买卖领域的通行做法。那么，这种模式中开发商在按揭贷款合同中约定的阶段性保证责任免除的条件“正式抵押登记手续办妥”应如何认定？近日，湖南省华容县人民法院审结了一起金融借款合同纠纷。
颜某某、何某某在夫妻关系存续期间共同向某银行申请住房按揭贷款51万元，借款的担保方式为阶段性保证+抵押，由借款人以欲购置的房产提供抵押担保，由某房地产公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自借款之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后二年止，为借款人的债务承担连带保证责任。双方为抵押房产办理了抵押预告登记。某银行发放贷款后，颜某某、何某某二人累计多期未按约还款，某银行遂诉至法院，请求解除合同，颜某某、何某某还清合同项下借款本息，并要求某房地产公司承担连带保证责任。某房地产公司辩称，公司已完成建筑物首次登记，某银行可享有优先受偿权，不应由其再承担保证责任。
法院经审理认为，案涉抵押物虽仅办理抵押预告登记，但该抵押物已办理建筑物所有权首次登记，不存在抵押预告登记失效的情形，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条的规定，抵押权自预告登记之日起设立。合同虽约定某房地产公司自借款人办妥抵押登记手续满二年止不再承担保证责任，但公司已为涉案抵押房产所在楼栋办理了建筑物房地首次登记，在某银行享有优先权的情况下，则不应拘泥于必须满足案涉合同约定“办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后二年”的条件而认定某房地产仍然承担保证责任，否则加重某房地产公司的责任，有违合同本意，且该案中系颜某某、何某某怠于办理转移登记，存在过错，该责任后果不宜由某房地产公司承担。遂判决某房地产公司不再对案涉债务承担保证责任。
